嘉宝集团:成功引入光大控股,业务升级全面推进
嘉宝集团 600622
研究机构：海通证券 分析师：涂力磊 撰写日期：2016-02-18
定增引入光大控股。公司以10.81元/股向包括光大控股在内7家机构投资者非公开发行不超过1.68亿股,募集三年期资金总额不超过18.19亿元,用于投入公司在昆山、嘉定相关房地产项目开发建设。考虑非公开发行对象光控安宇、上海安霞系光大控股下属的全资投资主体。本次发行完成后,不考虑其他因素,光大控股下属光控安宇、上海安霞将分别持有嘉宝集团9.11%、5.17%的股份,合计14.28%。光大控股将成为嘉宝集团第二大股东。
新股东光大控股介绍。中国光大控股有限公司(165.HK)成立于1997年,为一家跨香港和中国内地的多元化金融控股企业,属内地光大证券(股份代号:601788)第二大股东和光大银行(股份代号601818)第三大股东。企业母公司为中国光大集团股份公司,是国务院直属的超大型国有企业。
借助新股东实力,嘉宝集团全面开展房地产基金业务。公司已明确表态,将在传统重资产房地产开发模式基础上,发展房地产资产管理等轻资产业务,通过“轻重并举”的模式,实现更高的投资回报率。目前嘉宝集团已经和光大控股在上海沪太路项目展开合作。
重申海通房地产基金估值逻辑框架。
1)房地产服务产业链框架回顾。我们在2014年8月5日行业深度报告《什么是房地产服务产业链?》曾经对房地产行业未来框架做出重新定义。文章在全市场首次提出房地产服务产业链概念,并明确指出房地产服务产业链包括城市配套、房地产金融、中介服务和物业服务四大部分;认为以上四大部分虽然在2014年标的稀缺,但是未来将成为A股地产板块重要组成部分。
本次嘉宝集团通过与战投方合作推进地产基金业务,将是对以上研究框架和投资方向的重要补充。公司将成为A股房地产产业链核心标的之一。
2)房地产基金企业估值逻辑。我们将房地产基金分为管理资金扩张期(对应20-30XPE)、资产和资金范畴扩张期(对应30-40XPE)、业务属地扩张(对应50+XPE)三大阶段。根据企业不同发展阶段特征,提出相应逻辑和评判标准。
投资建议:给予“买入”评级。考虑嘉宝集团虽然房地产基金业务处于起步阶段,但企业合作方光大控股在房地产基金领域实力雄厚且具备丰富经验。我们认为可以给予公司海通房地产基金估值模型第一阶段较高估值状态,即30XPE作为动态估值水平。我们预计嘉宝集团2015、2016和2017年房对应EPS在0.46、0.7和1.14元。给予公司2016年30倍市盈率,对应股价21元,给予“买入”评级。风险提示:系统性风险。
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