房地产行业去库存研究报告:路漫漫 行且难

我国库存探讨与测算:统计局商品房待售面积指标因遗漏了在建未售项目、出让未开发土地而无法反映行业真实库存规模。我们将在建未售、未开发土地一并纳入对行业库存进行测算,得出15年末全国库存约143亿平方米,按过去3年平均销售面积(15年为我们估算),去化周期约在10-11年左右。此外,通过中指320城土地出让数据和中国家庭金融调查的房屋空置率数据,我们得出以下结论(和行业共识一致):我国房地产库存中三四线城市是重灾区,在现有环境下挖掘存量需求已经难以立竿见影,增量需求才是这些区域去化的看点。

农民工城镇落户及置业需求探讨:基于我国农民工庞大的人口基数、较年轻的人口结构、外出农民工偏低的城镇住房拥有率,农民工存在一定的落户城镇及定居置业需求,但大部分不具备购买力。从农民工落户城镇动因考察,教育、医疗等公共资源、土地承包权保留、高房价及生活成本是影响农民工落户意愿的重要因素。这些痛点也是我国政策未来主要突破口。

海外低收入家庭住房政策经验:我们梳理了美国、韩国解决低收入居民住房的政策经验,综合来看,完善的住房金融体系、财政支持下的补贴、以租赁为主导的保障模式是这些国家共同点,在实现居者有其屋目标的同时,也实现了市场库存的去化。

愿景很美好,落实存挑战:要激发我国中低收入人群潜在的城镇购房需求,政策应从公共服务均等化、住房金融支持等痛点着手,但考虑地方财力紧张、农民工低收入及贷款难等客观因素,政策落实存在挑战:1、考虑农民工低收入、工作不稳定、征信体系缺失等客观硬性约束,借鉴美国次贷危机的经验,虽然公积金有助于提升农民工住房购买力,但公积金制度扩围需注重金融风险的防范;2、直接住房补贴政策效果不错,但地方财政是个问题;3、户籍改革有望加速,但碍于城乡公共资源巨大差距和地方政府日渐趋紧的财力,配套的公共服务均等化推进缓慢;4、农地改革赋予农民工财产权利,有助提升农民工购买力,但三四线城市土地市场疲软影响大部分农民工手中宅基地价格,农民资产价值不确定性较大。综合而言,我们认可农民工市民化的方向,但通过农民工实现去库存的愿景依然较远。(中信建投证券)