中国人民银行周五晚公告称,自2015年10月24日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低社会融资成本。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%,一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%;并自同日起,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至17%。这是今年6月以来的第三次“双降”,也是中国自开始这一轮流动性宽松政策以来在过去12个月中的第六次降息和第五次降准。抵押贷款基准利率因此进一步降至4.9%,相较于一年前则为6.55%。
与央行宣布“双降”同日,中国国家统计局日前发布了2015年9月70个大中城市住宅销售价格变动情况。新建商品住宅和二手住宅价格均实现连续五个月环比上涨,9月分别环比上涨0.21%和0.18%。此外,同比降幅持续收窄,但仍保持为负,分别为-2.1%和-0.95%。一线城市继续引领反弹,深圳、上海、广州、北京的新建商品住宅价格9月环比分别上涨4%,1.9%,1.4%和1.1%,并进一步推动同比分别上涨38%,10%,5%和6%。与此同时,这四个城市的二手住宅价格9月环比分别上涨3.3%,1.0%,1.2%和1.4%,同比分别上涨36%,9%,17%和9%。
尽管一线城市和部分二线城市价格快速上涨,相关政策并没有像往常一样迅速转向收紧。今年9月30日,央行与银监会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》称,在不实施“限购”措施的城市对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例由不低于30%调整为25%。目前,实施“限购”措施的城市仅包括四个一线城市,即北京、上海、深圳、广州,及海南省的三亚。而在此两周前(9月14日),国务院发布《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》称,房地产开发项目方面,保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例维持20%不变,其他项目由30%调整为25%。我们认为,此类刺激政策的出台主要基于房地产投资增速长达两年多的持续放缓,其同比增速从2013年的20%,2014年的10%进一步下降至2015年前9个月的3%。
从全国范围来看,整体上显示销售持续回升。其中,新建住宅销售面积和销售额在今年前九月分别同比增长8%和18%。我们跟踪的20个核心城市中,新房销售在10月的前三周同比增长约20%,其中,一线城市如上海和深圳,二线城市如南京,苏州,天津,武汉和厦门同比增速显著高于平均水平。整体而言,尽管自去年四季度开始逐渐增加的基数导致同比增速逐渐放缓,特别是相较于第二和第三季度(20大城市新屋销售量在前三个季度中分别同比增长7%,44%和43%),我们预计更多的宽松政策将可能会刺激额外的需求,并在第四季度迎来超出预期的销售增速。
自公布下调首套房首付比例以来,大中型香港上市的内地开发商股价平均反弹上涨15%(同期恒生国企指数上涨14%)。目前板块平均41%净资产折价,0.8倍15年PB,7.0倍15年PE,相较于历史平均水平仍有吸引力。我们维持板块增持评级,持续政策驱动的行业基本面复苏是未来的主要催化剂。我们依据三条主线选择标的:1)在一线城市有充足的土地储备并在土地热潮中审慎购地者:中海外和远洋;2)具有吸引力的高股息分红:世茂和合景泰富。3)外债风险敞口最小的开发商:万达。(申银万国证券(香港))
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