2015年1-7月大陆房地产开发与销售数据点评:销售继续向好,开发投资增速预计将逐步探底
类别：行业研究 机构：群益证券(香港)有限公司 研究员：王睿哲 日期：2015-08-14
2015年7月单月全国房地产销售面积和销售金额分别为0.97亿平米和6912亿元,同比分别增长18.9%和33.4%,增速较6月份分别提升2.9个百分点和1.3个百分点。全国7月房地产销售均价为7162.7元/平米,创出了历史新高,同比增长12.2%。销售均价创新高,销售金额增速快于销售面积增速,主要还是由于房价较高的一、二线城市销售快速增长所致:7月全国30大中城市成交面积同比增长39.8%,增速超过全国增速的两倍。另外,在销售量的带动下,房价环比上涨的城市不断增多,一线及部分二线城市房价的环比涨幅也在不断扩大。由于去年8月基期偏低,在目前各地房地产政策持续宽松的背景下,我们认为8月的销售仍将维持一个较快的增速。
整体来看,2015年1-7月全国商品房销售面积5.99亿平米,销售金额41171亿,分别同比增长6.1%和增长13.4%。在7月销售快速增长的带动下,全国1-7月累计销售面积增速和销售金额增速分别较1-6月提升2.2个和3.4个百分点。
2015年7月单月房地产投资金额为8607亿元,YOY 增长2.9%,增速较上月回落0.5个百分点;整体来看,2015年1-7月,全国房地产开发投资金额为52562亿元,YOY 增长4.3%,增速较1-6月份回落0.3个百分点,但回落幅度再次缩窄0.2个百分点。
2015年7月单月全国房地产新开工面积为1.42亿平米,同比下降21.3%,降幅较上月扩大6.3个百分点;1-7月全国房地产新开工面积8.17亿平米,同比下降16.8%,降幅较1-6月扩大1个百分点。
从前瞻性指标来看,1-7月房地产开发企业到位资金同比微升0.5%,土地购置面积同比仍大幅下降32%。我们认为目前房地产企业的资金压力有所缓解,但目前销售上升过快的深圳、上海等城市中已有部分银行开始收紧房贷,房地产企业后续资金情况还需观察。另外,在高库存的压力下,目前的销售去化还不足以改变企业对投资偏谨慎的态度,购地以及新开工仍较为疲弱。我们维持全年房地产开发投资增速回落至3%的预测。
在政策持续宽松以及房贷利率下降的背景下,全国房地产市场自去年年末开始逐步回暖。但从长远来看,整个大陆房地产市场已进入下半场,行业增速将会趋缓,2013年8.1万亿的销售额或将成为一个长期高点。纵观整个房地产板块,我们认为投资机会仍将集中在龙头房企中:一方面,短期来看龙头房企一、二线城市的布局将可在政策窗口期够获得更大的销售弹性;另一方面,在行业下半场,龙头房企还将长期受益于市占率的提升。并且,横向对比,龙头房企目前的估值水平在整个A 股市场处于低位,具备较强的安全边际,可以进行适当的配置。我们继续推荐万科、保利地产、招商地产、华侨城A 等龙头个股。
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