澄清公告中的过剩烦恼 碧桂园欲分拆酒店资产上市

编者按：告别2014年，中国经济减速与改革持续深入的背景下，房地产调控全面撤退，连续降息与降准带来的是否光明未来？2000亿时代万科销售不再为王，多元化与转型中房地产不再是唯一选择，但我们仍然需要伟大的企业为行业引领方向，需要更多传承与创新。

2015年3月25-27日，中国房地产全行业精英再度齐聚广州，问道“2015观点年度论坛”。在此间，我们继续盘点2014年里中国地产界最具有代表性的企业表现，连续第六年推出“中国房地产卓越100榜”。让我们从全方位、多维度扫描中国房地产企业群体，并推出以下“中国房地产卓越100”特别报道。

观点地产网 继方兴成功分拆酒店上市之后，其它内房股们对酒店分拆也跃跃欲试。

日前(2月27日)，碧桂园首席财务官吴建斌曾公开称，公司计划分拆酒店业务上市，但仍未研究选择在内地或香港上市。

不过，仅4天后(3月3日)，碧桂园控股有限公司便郑重其事地发布公告澄清此事。公告称，碧桂园正研究分拆旗下酒店业务上市，只是目前尚未有具体方案及时间表，“一旦落实，本公司将遵照上市规则作进一步披露”。

与此同时，碧桂园亦于公告中表示，公司目前正对于中国深圳前海成立融资平台进行可行性评估。截至公告日期，其具体计划及时间表仍待落实，一旦落实，其将作进一步披露。

另外，碧桂园也表示其2015年的销售目标将较2014年度增加5%至10%。同样为减低公司的经营成本，碧桂园亦希望将其整体利息成本降至6%，惟其具体方案及时间表仍待落实。

分拆上市动机

虽名为澄清公告，但实际上碧桂园并未否认分拆酒店上市一事。对此，观点地产新媒体致电碧桂园相关人士，其回应称，公司并不否认分拆酒店一事，只是尚未确定上市的时间表和地点。

“公司的所有酒店都在集团旗下公司——碧桂园凤凰国际酒店集团。换言之，倘若碧桂园要分拆酒店上市，即将碧桂园凤凰国际酒店集团整个公司进行上市。但目前，公司内部还尚未发行原始股。”

而观点地产新媒体翻查碧桂园2014年半年报就显示，碧桂园目前已有39家五星级酒店或五星级标准酒店及2家四星级酒店开业，共拥有客房11,670间。酒店遍布在广东、湖南、湖北、重庆、安徽等地，设施涵盖了住房、会议、餐饮、康体、主题公园、高尔夫、温泉等诸多功能。

对此，上述相关人士进一步透露，目前碧桂园酒店已经增加到47家，其中5家酒店交由其他酒店管理公司管理，希尔顿负责其中3家。而对于未来的酒店运营模式，其则表示目前尚不知情。

而根据早前，碧桂园首席财务官吴建斌在公开场合透露的数据，碧桂园现时酒店业务市值约200多亿元，占集团总市值的4%。

目前，就有相关市场人士把碧桂园和此前成功分拆就酒店上市的方兴作对比，他对观点地产新媒体分析碧桂园分拆酒店资产上市动机时就称：“此前金茂投资的分拆能为母公司方兴地产以上市前的市盈率筹得资金，并进一步释放金茂酒店资产的价值。”

“因此与每年酒店业务带来的业绩营收相比，碧桂园可能更希望能够将酒店资产证券化，去盘活这部分的存量资产。这对于近两年一直注重优化自己财务报表的碧桂园来说，分拆酒店上市有利无害。”该市场人士继续分析称，“这应该是其早已谋划好的一招好棋。”

同样，对于房地产企业分拆酒店业务单独上市的做法，穆迪副总裁、分析师曾启贤接受观点地产新媒体采访时分析也认为，公司分拆酒店上市的一个重要原因就是要将资产重新进行评估、募资。成功分拆之后，母公司会打通一个新的融资渠道，可以为自己的地产业务获取更多的现金流。

资产包的优劣

值得注意的是，类似的酒店资产分拆上市路径已经在其他内房股企业操作中有所体现。

2014年6月19日，港股上市公司方兴地产成功分拆集团旗下的酒店业务金茂投资赴港上市。当日，金茂投资全球发售股份合订单总数6亿股，发售价介乎5.35港元至5.65港元，发售规模介乎32.1亿港元至33.9亿港元。6月24日截止认购，7月2日上市，市值介乎107至113亿港元。

据观点地产新媒体了解，在方兴分拆的酒店上市资产包中，金茂投资的资产包括上海金茂君悦大酒店、金茂北京威斯汀大饭店等6间已营运的酒店。这些酒店总建筑面积达54万平方米，客房数超过3400套，2013年度酒店经营业务实现收入20.61亿港币。

相比之下，碧桂园计划分拆上市的资产包则要逊色许多。据碧桂园2014年半年报显示，碧桂园凤凰集团已有39家五星级酒店或五星级标准酒店及2家四星级酒店开业，共拥有客房11,670间。而2014年上半年酒店收入约为人民币4.13亿元，较2013年的4.276亿元同比还轻微下降3.4%。

据观点地产新媒体了解，碧桂园的大多数酒店均位于其物业发展项目内，项目内五星级标准酒店的建立主要为销售起到促进作用，为提升地产项目的附加值。

有市场人士就认为，以碧桂园一以贯之的“郊区大盘”路线来看，其酒店显然多位于偏远的郊区。因此，虽然碧桂园称：“集团的酒店业务拓广了非住宅项目业务的经常性收入来源，使得物业收入组合更加多元化”，但依旧面对地理位置给碧桂园酒店后期运营带来的诸多挑战。

而除了资产包质量较低的问题外，碧桂园也仍然需要面临着市场对酒店这一笔“糟透了的生意”的诟病。香港恒隆集团主席陈启宗早前就有言：“酒店行业是一门糟透的生意”。而这门生意在中国，正在面临过剩的烦恼。

据不完全统计，3-5年后，中国各地将有上千家的五星级酒店。有研究报告称：“中国酒店业非常分散，有很多单体酒店，效益较低。目前绝大多数的五星级酒店投资者未实现赢利，即使经营得好的酒店，其利润也大多被外聘的管理公司拿走。作为房地产开发配套的酒店，更是亏损居多。”