受困定位与去化 华侨城销售目标仅达标八成

据1月27日中银国际最新报告透露，深圳华侨城股份有限公司2014年实现房地产销售额约190亿元。

尽管较去年同期的142.95亿元增15%，但华侨城仍未完成其年初公布的240亿元销售目标，仅仅达标79.17%。

观点地产新媒体致电中银国际参与调研的分析师田世欣得知，尽管华侨城未提供具体的销售情况，但该公司承认该销售数据基本符合。

华侨城方面指出，2014年公司的地产销售贡献主力仍是深圳，此外，成都、上海和武汉的销售也是重点。

不过，分析师在报告中指出，华侨城每年可售货值约400-450亿元左右，但去化率受到产品业态、楼盘定位与市场情况的影响。

相关业内认为，其项目集中在高端大户型产品，预计仍将面临一定的去化压力。“在2014年，华侨城的地产销售仍然受到工期节奏影响较大，且上海苏河湾项目去化情况不甚理想”。

据了解，7月6日，华侨城上海地王苏河湾项目95套住宅获批入市，其最低报价为8.6万元/平方米，最高报价为29.8万元∕平方米，该最高报价房源也是上海单价最贵的豪宅。

据观点地产新媒体查阅上海房地产数据成交记录，截止2015年1月26日，华侨城苏河湾项目已成交50套，成交面积是13313平方米，目前仍有154套未售，库存面积是46907平方米，这就意味着，该项目的去化率仅为24%。

资料显示，2010年，华侨城耗资88.11亿元拿下苏河湾整体地块，总建筑面积约25.7万平方米，粗略计算，苏河湾地块的平均楼面价约为34342元/平方米。2014年，该项目供应的项目涉及公寓、滨河大宅、商业产品等多种产品业态，且有多套亿元级别墅。

而此前华侨城也已意识到产品定位、去化等问题。其在去年上半年的《投资者关系活动记录表》中透露，下半年公司在深圳本部、上海、北京、武汉及成都等城市将陆续有地产项目开售。同时，确保各项目顺利竣工结转，加快认购转签约的速度，努力提高项目的周转率水平。

或正是基于加快周转的考虑，去年下半年刚开始，华侨城于深圳的豪宅项目便已经传出低价出售的消息。2014年7月10日，华侨城纯水岸16期以4.2万每平起的价格开盘，不仅低于此前产品的6.5万每平均价，更是远低于同片区内至少8万每平的二手房均价。

在华侨城加快周转提升业绩的同时，华侨城也逐渐改变在土地市场上的低调风格。据了解，在拿地方面，近3年华侨城均没有动作，而在2014年华侨城也则开始努力拿地。

据了解华侨城去年多次出手拿地。2014年6月以51亿元竞得重庆北部新区地块，建筑面积达215万方；12月又联合招商地产30.4亿拿到龙华核心地块，建筑面积17.58万方。

中银国际认为，未来随着新项目的入市，华侨城的销售额有望实现一定幅度增长。据其分析，近期华侨城已在宁波、顺德、重庆、福州等区域分批布局，或为公司未来贡献销售业绩，若其在重庆、宁波、顺德的工程进展顺利，预计今年部分项目将入市。