绿地控股2026年中报管理层讨论：销售双增与减亏91.39%背后，主业结转收缩仍在延续

一、战略基调演变：从“稳经营、促转型、防风险”到“四进”目标下的主动求进

绿地控股2026年半年度报告第三节“管理层讨论与分析”对报告期的定性延续了“总体企稳、稳中有进”的表述。管理层将2026年上半年的宏观背景描述为：宏观经济政策“更加系统、精准、有效”，房地产行业呈“弱复苏、强分化”，基建行业“总量承压、结构分化”，“供强需弱、内需不振等问题未得到根本性扭转，房地产、基建等行业持续收缩，市场仍较为低迷”。

对比2025年年度报告，公司经营主线出现明显递进：

2025年年报将全年定性为“在相对困难环境下……保持了企业基本面总体稳定，进一步积累了企稳向好的势能”，用词偏重防守与“守住底线”；2026年中报则在相同的行业收缩叙事下，将工作语言切换为“狠抓攻坚突破”“取得积极工作成果”，并以“六个方面的总体成绩”呈现结果，显示管理层叙事重心正从“防风险”向“存量盘活+增量破局”并重转移。需要留意的是，两份报告对行业环境的描述均保留“市场仍较为低迷”“全面企稳尚需时日”的判断，说明战略基调的“进取”更多体现为经营动作的加码，而非对行业判断的转向。

二、业务结构变化：主业结转收缩与销售端“逆势双增”并存

收入结构：两大主业规模继续收缩，毛利率回升

管理层对收入下滑的解释与2025年年报一致：“受行业持续低迷影响，公司房地产结转规模、基建产业营收规模同比均有相应幅度下降”。值得注意的是，房地产板块2026年上半年的收入降幅（-43.28%）较2025年全年（-38.15%）进一步扩大，而毛利率却从2025年全年的4.03%回升至11.24%，管理层归因于结转结构变化而非行业回暖。分地区看，华东地区收入254.93亿元（-36.32%）、华中地区56.90亿元（-46.06%）降幅居前，华南地区176.39亿元（-2.91%）相对抗跌。

销售端：合同销售连续正增长，与全国行业数据背离

2026年上半年全国商品房销售面积与销售额降幅虽较上年同期收窄，但仍为两位数负增长；公司合同销售面积、金额则在连续两个半年报期保持正增长，销售面积及金额“稳居行业前10名”。管理层将增长归因于“存量盘活、增量拓展”的具体动作：加强假期营销、线上引流、以租带售，董家渡总裁公馆、石家庄中山公馆实现大宗成交，连云港、安庆等项目借助外部资源实现去化突破。销售数据的持续正增长叠加行业整体下行，构成公司在弱市中的相对份额提升信号，但管理层在风险章节亦坦陈“结转收入缺口较大、部分项目盘活迟缓等问题仍需正视”——销售端的回暖尚未传导至结转收入端。

资产运营与酒店：出租率提升、规模收缩

出租物业面积连续收缩，但出租率从2025年末的81.56%升至82.32%，管理层披露上半年新增招商面积30.4万平方米，济南国金天地引进50余组首进区域品牌。酒店入住率从2025年上半年的40.03%升至47.96%，客房数则从8258间降至6564间，收入同比下降，反映板块在“人员优化、跨店弹性用工”及轻资产导向下的主动瘦身。资产运营端呈现“单价指标改善、规模指标收缩”的组合特征。

基建与新赛道：清收对冲新签承压，新业务增速放缓但仍为正向变量

• 基建：2026年上半年新签合同669.09亿元，清收回款450亿元，应收账款余额下降34亿元，64个重大项目产值完成率55%；2025年全年对应数据为新签1392亿元、清收1134亿元、产值906亿元。管理层称“市场新签企稳回升”，并强调内蒙古冷链产业园、广西5G通信基站、拉萨低风速风电等“六网”及城市更新方向的5亿元以上项目落地，以及东南亚、中东、非洲“一带一路”沿线中标。
• 数字金融：绿联国际银行2026年上半年营收、利润同比分别增长15%、45%，存贷款规模分别增长36%、45%；2025年全年营收、利润分别为上年的1.5倍和3.9倍，存贷款增长40%、60%。增速台阶明显下移，但仍为双位数增长。
• 能源：2026年上半年累计销售收入35亿元、利润9300万元，区外煤炭销量利润4250万元（+149%），航运运量838万吨；2025年全年煤炭销量1650万吨（+33%）。
• 酒旅：入境游接待量同比增长193%。

从业务结构演变看，公司对“老赛道”（房地产、基建）的定位由“规模贡献”转向“盘活与风控”，增长引擎的角色正在向金融、能源、酒旅等“新赛道”及海南自贸港等区域增量倾斜，但截至2026年中期，新赛道体量尚不足以对冲两大主业结转收入的下滑，总收入仍处收缩通道。

三、上一年度经营计划执行评估：攻坚方向基本落地，结转缺口仍在

2025年年报为2026年制定的经营计划包括：房地产业“五大攻坚”（盘活去化、运营提质、有效生产、产品提升、增量业务）、基建产业“系统性重塑”、新赛道“提升规模与产业能级”等。对照2026年中报的经营复盘，执行情况如下：

• 盘活去化攻坚：合同销售面积、金额双增，与“确保全年去化目标”的计划方向一致，兑现程度较高。
• 运营提质攻坚：出租率82.32%较2025年末提升0.76个百分点，新增招商面积30.4万平方米，运营净收益等指标被管理层列为“进一步提升”。
• 产品提升攻坚：天津国展东、杭州湾时尚小镇、阳江宗地十等项目落地“好房子”标准；该标准2025年已在25个项目落地，2026年上半年继续向新项目铺开。
• 增量业务攻坚：按“轻资产、少投入、重运营”导向落地海南东方市城市更新项目、锁定海口百亿规模产城融合项目、中标三亚凤凰机场连接线等基建工程，海南累计中标基建合同额近20亿元；2025年报“四个进一步”目标中“发展进一步抓出亮点”在此兑现。
• 基建“系统性重塑”：清收持续（450亿元）、应收账款余额下降34亿元，但2026年上半年新签（669.09亿元）的进度尚不足以扭转基建收入同比-19.79%的态势。
• 化债与融资：2026年上半年非经常性损益中债务重组收益8.61亿元；汇率风险章节披露“美元债务化解方面取得积极进展，有效降低了境外债务敞口”。

未完全达成的领域集中在结转端：管理层在2026年中报市场风险部分自述“结转收入缺口较大”，对应房地产结转收入同比-43.28%、整体营业收入同比-29.40%。这意味着2025年年报“经营进一步止跌回稳、营收止跌回稳”的目标在2026年上半年尚未实现，公司以“营收下降但销售与现金流改善”的阶段性结果回应了原计划。

四、核心能力建设：资质体系升级，研发投入随规模收缩而压降

管理层对核心竞争力的表述框架在两年报告间保持稳定，均涵盖主业优势、协同发展、国际经营、资本经营与体制机制五个方面；2025年年报对其展开为“战略韧性、协同效能、资源禀赋、创新应变、组织执行”五维度，2026年中报则压缩为简要概括，但新增了“发展业务遍及全球五大洲50多个国家”的国际化表述。

在硬性能力指标上：

• 工程资质：2026年中报披露大基建板块拥有施工总承包特级资质26项、壹级资质158项、专业承包壹级资质409项、工程设计甲级资质36项；2025年年报期末披露对应数量为25项、154项、396项、36项，其中特级、壹级及专业承包壹级资质数量均有增加。
• 技术成果：2025年年报披露基建板块全年获得发明专利55件，广西建工建机获评“国家级绿色工厂”；2026年中报延续BIM正向设计、大跨度钢结构、隧道盾构等领先领域的表述，未披露同期新增专利数量。
• 研发投入：2025年全年研发投入合计8.53亿元，占营业收入0.47%；2026年上半年研发费用1.99亿元，同比-53.55%，管理层归因于“营收规模下降，研发投入相应减少”。研发费用的降幅明显大于营业收入降幅（-29.40%），在“持续压缩开支”的总基调下，研发投入的压缩幅度值得跟踪，其影响可能滞后反映于技术壁垒的维持。

五、财务表现与经营质量：账面减亏依赖非经常性损益，经营现金流转正

利润表：减亏幅度与扣非口径存在显著落差

账面归母净利润的大幅减亏主要来自非经常性损益：2026年上半年非经常性损益合计16.17亿元，其中债务重组收益8.61亿元、其他符合非经常性损益定义的损益项目11.80亿元；公司同期实现投资收益19.50亿元，同比+1308%，管理层说明“主要由债务重组收益及其他非经常收益产生”。剔除上述项目后，扣非归母净利润为-19.19亿元，虽较上年同期减亏38.03%，但仍处亏损区间，且2026年一季度扣非净利润-8.09亿元（同比-419.27%）显示扣非口径的盈利修复并不平滑。2025年年报同期存在的大额减值（信用减值损失54.35亿元、资产减值损失85.39亿元）在2026年中报中未再出现同等规模计提，亦是亏损收窄的重要原因。

现金流与负债结构：现金流转正，负债向长期化调整

• 经营活动现金流量净额7.27亿元，上年同期为-24.79亿元，管理层解释为“加强清收和资金回笼，压降各类支出”；2025年全年该指标为31.56亿元，同比+194.59%，经营性现金流连续两个报告期改善。
• 销售费用6.33亿元（-33.99%）、管理费用24.03亿元（-11.83%）、财务费用30.20亿元（-18.23%），延续2025年报“管理费用、营销费用、薪酬总额、利息支出持续下降”的降本路径，其中财务费用下降与“持续压降负债规模”相关。
• 负债端：应付债券期末197.61亿元（-19.23%）、一年内到期的非流动负债785.14亿元（-12.69%），短期偿债压力边际缓解；长期借款672.21亿元（+14.73%）上升，负债期限结构向长期化调整。期末总资产10500.90亿元（-2.13%），归母净资产384.56亿元（较上年末+0.54%），为2025年以来首次止跌回升；受限资产账面价值2791.94亿元。

综合判断，2026年上半年公司呈现“销售与现金流改善、结转与扣非利润承压、账面减亏依赖非经常项目”的经营质量组合。经营现金流转正与净资产企稳是积极变化，但扣非口径19.19亿元的亏损及收入降幅扩大表明，主营盈利能力的修复仍不稳固。

六、风险认知演进：框架未变、措辞趋实，风险维度向海外业务延伸

2025年年报与2026年中报均列示政策、市场、财务、汇率四类风险，框架高度一致，但表述细节出现三点变化：

• 风险自述更具体。2026年中报在市场风险中主动披露“结转收入缺口较大、部分项目盘活迟缓”“基建产业新签难、转化难、回款难问题突出，对公司整体业绩形成一定拖累”；财务风险中新增“部分单位亏损较大、基建应收账款总量仍然较高、供应链化债进展不均衡”。相较2025年年报“流动性紧张的局面还未有效改观”的概括口径，管理层对经营短板的披露更为直白。
• 汇率风险内涵扩展。2026年中报在延续“境外债务敞口”表述的同时，新增“数字金融、能源保供、新能源汽车出口等新赛道业务在海外市场拓展中亦面临汇率变动带来的不确定性”，将风险维度从存量美元债务延伸至增量出海业务。
• 应对路径差异化。2025年年报风险章节以“稳经营、促转型、防风险”主线收束；2026年中报则落到“轻资产、少投入、重运营”模式、海南自贸港增量、围绕城市更新与“六网”建设拓展等具体动作，并给出“下半年随资金提速基建有望企稳回升”的行业预判，体现管理层对政策工具的运用更加具体化。

综合结论

对2026年半年报与2025年年报管理层讨论的纵向对比显示，绿地控股正处于“以销售端韧性对冲结转端收缩、以非经常性收益改善账面利润、以新赛道与区域增量培育第二曲线”的过渡阶段。连续两个报告期合同销售正增长、出租率与酒店入住率回升、经营现金流转正及净资产止跌，构成经营层面的积极信号；而房地产结转收入降幅扩大至-43.28%、扣非净利润-19.19亿元、研发费用压降幅度超过收入降幅，则提示基本盘盈利修复尚未稳固。管理层在2026年中报中将“结转收入缺口”列为需正视的问题，并将其置于“四提”工作主线之下，意味着后续报告期结转规模恢复的进度与新赛道收入占比的提升幅度，将是检验这一过渡阶段成效的关键观察点。

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