正商实业（00185.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期正商实业（00185.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

中国物业发展
      于本期间内,中国物业发展业务为本集团贡献收益约人民币2,572.9百万元(2024年:约人民币131.3百万元)及分部亏损约人民币432.4百万元(2024年:约人民币1,370.7百万元)。分部收益增加乃由于本期间交付予业主之建筑面积增加所致。分部亏损减少乃主要由于本期间持作出售之已完工物业及发展中物业之撇减减少所致。
      于本期间已交付两个新分期╱次分期落成物业发展项目(即郑州正商博悦商业中心及郑州正商家河宽境),而于2024年同期则已交付两个新落成项目。
      连同于过往年度落成之现有物业项目,于本期间已交付及于收益确认之建筑面积约为316,800平方米,均价(「均价」)约为每平方米人民币8,120元,而于2024年同期已交付及于收益确认之建筑面积约为25,000平方米,均价约为每平方米人民币5,300元。
      于本期间,受经济下行的持续影响,中国整体房地产市场继续面临公众购买力下降。物业项目售价不可避免承压导致销售放缓,这种情况在非核心城市地区尤其明显。由于上述原因,于本期间就若干售价不可按预期之可变现净值收回之项目计提撇减发展中物业及持作出售之已完工物业约人民币268.5百万元(2024年:约人民币1,241.5百万元)。
      鉴于上文所述,本集团采取更保守措施并实施削减成本计划,以维持具有竞争力的可持续业务发展计划。在当前严峻的房地产市场环境下,本集团仍将审慎审阅其业务扩张步伐,并根据不断变化的市况适时调整其项目发展计划及时间表。
      于中国之项目管理服务
      于本期间内,本集团于中国提供项目管理服务,并自于中国为独立业主提供项目管理服务录得收益约人民币7.0百万元(2024年:约人民币9.7百万元)及分部溢利约人民币1.1百万元(2024年:约人民币3.6百万元)。减少乃主要由于本期间内订立更少项目管理服务合约所致。
      于中国之酒店营运
      本集团在中国郑州市经营一间酒店并于本期间产生收益约人民币17.7百万元,而2024年同期则约为人民币17.3百万元,以及本期间分部溢利为约人民币10.9百万元,而2024年同期则为约人民币5.7百万元。该分部表现改善乃主要由于与2024年同期相比,本期间实施更严格的营运成本控制。
      于美国对AHR进行之物业投资及╱或管理
      本集团于本期间录得对AHR于美国进行之物业投资及╱或管理产生之分部收益约人民币5.2百万元,而2024年同期则为约人民币5.7百万元。分部溢利由2024年同期约人民币4.0百万元增加至本期间约人民币6.7百万元。分部溢利增加主要是由于本期间确认的投资物业公平值收益增加所致。
      AHR以外之物业投资
      于本期间内,AHR分部以外其他地区之物业投资为本集团贡献分部收益约人民币12.4百万元(2024年:约人民币10.5百万元)及分部亏损约人民币5.1百万元(2024年:分部溢利约人民币7.7百万元)。本期间分部溢利由盈转亏主要是由于所确认的香港投资物业的公平值亏损增加所致。
      证券买卖及投资
      于本期间内,本集团之证券业务录得分部收益约人民币8.9百万元,分部亏损约为人民币12.3百万元,而2024年同期则录得分部收益约人民币9.4百万元及分部亏损约人民币45.0百万元。分部溢利由盈转亏乃主要由于本期间录得按公平值计入损益之金融资产公平值亏损减少约人民币21.2百万元,而2024年同期则为公平值亏损约人民币54.4百万元。

业务展望：

本集团主要从事物业发展、物业投资、项目管理及销售服务、酒店营运以及证券买卖及投资等业务。为寻求可持续发展,本集团于香港、中国及海外市场寻求于可接受风险范围内增强盈利能力之投资机会。
      展望2025年下半年,中国房地产行业或仍面临存量供过于求及开发商融资紧缩的问题,但中国政府已继续实施政策,以支持房地产市场。考虑到相关政策发挥效用所需时间,亦预期消费者信心及市场气氛可能在某一时间恢复。与此同时,本集团将继续推行各项措施,提高营运效率及达成业务目标。
      本集团将继续透过预售及销售本集团物业所得款项、其他营运内部产生之现金流量以及来自商业银行及金融机构之借贷,偿还来自控股股东之财务资助。日后,本集团相信将以上述来源及额外发行股本证券或其他资本市场工具来满足未来支持物业发展及土地收购活动之资金需求。本集团致力管理流动资产水平,以确保有充足现金流量应对业务营运所产生之任何突如其来之现金需求。本集团亦将继续评估可用财务资源以不断支持业务需求,并计划及调整发展时间表,或因应其当时之财务状况及现金需求推行所需成本控制措施。本集团拟继续评估现有资本资源,并寻求新资金来源,从而以具成本效益方式维持及扩充业务。
      中国
      历经过去数年之土地收购,本集团为未来三年在中国之物业开发业务打造并维持坚实之土地储备,并在河南省占有一席之地,因此日后本集团将更加专注于发展其土地储备中之现有及新物业发展项目。董事会将保持开放心态,于未来数年将继续集中在河南省郑州市及中国其他选定一、二线城市物色新物业发展项目并竞投中国其他经拣选地块之土地使用权。
      本集团继续寻求将其业务多元化至轻资产模式,投入更多内部资源,以进一步拓展项目管理业务,提供更多综合项目管理服务以获取管理费收入。董事会认为,中国的项目管理业务将在市场上日益盛行,业务潜力巨大,而扩展项目管理业务是我们从物业发展业务的传统重资产模式向轻资产模式的多元化发展。多元化经营使本集团从代表业主管理物业项目中获得竞争优势,而不必承担沉重的土地收购及建筑成本投资成本。
      本公司充分利用其管理团队之中国物业发展及投资经验,寻求具潜力之合适项目发展或投资以回馈其股东。除现有业务伙伴外,本公司将继续寻求与潜在伙伴进行合作,以开拓资本来源以及减少本集团对物业项目的前期资金投资及促进项目发展。本集团管理层对房地产行业之长期发展前景保持谨慎乐观态度,并将加快位于中国之发展项目之物业发展及销售。
      美国
      于本公告日期,本集团拥有于纽约证券交易所上市之房地产投资信托GlobalMedicalREIT,Inc(.「GMR」)约5.6%股权及美洲房地产投资信托(「AHR」)约99%股权。
      1.GMR
      GMR一直专注于在美国收购技术顶尖、持有牌照的专科医疗设施。于本期间,本集团定期审阅GMR业务表现、其业务策略及前景。投资GMR被视为将为本集团带来长期资本增值,平均年收益率稳定。
      2.AHR
      AHR主要专注于物业投资及管理分部,现时由本集团控制99%权益。为把握美国当前退休群体及安老行业所产生强劲需求之潜在机会,AHR将其过往于单栋出租单位之投资分散至长者住房院舍,以寻求高于平均年度收益。

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