深圳控股（00604.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期深圳控股（00604.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

整体业绩
      2024年,由于毛利率下降、存货计提减值及联营公司亏损等因素,经营业绩出现下滑。本集团实现营业额155.7亿港元,同比下降1.7%;实现毛利44.4亿港元,整体毛利率为28.5%。本公司权益股东应占亏损为18.23亿港元,如剔除本集团所属投资物业和金融资产公允价值变动的净影响、存货计提减值、联合营公司业绩及拨备的影响,本公司权益股东应占溢利为9.53亿港元。
      物业开发业务
      结转销售收入
      年内,本集团结转物业销售面积约40.4万平方米(不包括本集团主要联营公司所占权益),较去年下降约2.6%;结转销售收入约83.3亿元人民币,折合约91.33亿港元(已扣除增值税项),较去年下降约4.7%。结转销售收入中,广深项目占比为35.2%。房地产开发销售毛利率为30.2%,较去年下降6.3个百分点。受房地产市场售价下行的影响,本集团对所持存货计提减值约3.07亿港元。
      2024年结转物业销售明细
      合同销售
      2024年,本集团实现合同销售金额为约169.7亿元人民币,折合约186.1亿港元,合同销售面积约60.3万平方米,每平方米平均售价为28,120元人民币。本集团抓住市场回暖的机会,精准执行营销策略:深圳多个项目实现热销,深业上城学府开盘即售罄,签约25.5亿元人民币,深业颐樾府签约22.2亿人民币,深业泰瑞府签约14.4亿人民币;位于上海、成都的项目也取得可观的销售成绩。
      根据区域分布,粤港澳大湾区项目占合同销售金额的75.0%,24.0%来自直辖及省会城市,1.0%来自其他城市。根据产品类型分类,住宅类产品占合同销售金额的82%,非住宅类产品(包括办公楼、公寓、产业园区等)占比18%。
      2024年合同销售明细附注1
      附注1:合约销售均发生于中国内地,合约销售数据以人民币计。
      附注2:销售金额包含车位销售。
      附注3:塘朗城项目与深圳地铁集团合作开发,持有50%权益,以权益法核算。
      项目开发建设情况
      年内,本集团新开工面积约28.3万平方米。计划竣备项目均按期交付,竣工面积约191.4万平方米。
      2024年新开工项目
      商业、会馆
      合计283
      2024年新竣工项目
      年内,位于深圳的车公庙第一更新单元二期项目取得重要进展,拆迁圆满收官,进入实质性开发阶段;深圳龙岗横岗南等利益统筹项目前期工作有序推进。截至2024年12月31日,本集团土地储备计容建筑面积约622.1万平方米,其中未开工项目计容建筑面积约105.2万平方米,在建项目计容建筑面积约457.8万平方米,已竣工未结算项目计容建筑面积约59.1万平方米。储备结构保持合理健康,大湾区土地储备计容建筑面积占比为66.3%,长三角区域占比为14.5%,二线省会城市占比为18.8%。
      图1:土地储备分布(于2024年12月31日)
      附注:计容建筑面积为建设用地范围内所有计算容积率的建筑面积之总和。
      物业投资业务
      2024年,面对市场下行、竞争加剧的严峻挑战,本集团坚持精细化运营,多措并举加大写字楼、产业园、综合商业及专业市场的招商力度,升级改造老旧低效物业,创新物业租赁模式,物业投资业务保持平稳,整体出租率为90.8%,明显优于市场水平。深业上城写字楼持续巩固基本盘并积极优化客户结构,高科技、金融及专业服务等行业的优质客户占比近70%,世界500强企业累计达13家。
      年内,本集团实现物业投资收入约13.77亿港元,同比下降3.0%。物业投资业务毛利率约65%。于2024年12月31日,本集团投资物业总面积约173.1万平方米,公允价值约329.2亿港元。受写字楼市场下行影响,年内本集团所属投资物业组合公允价值减少2.28亿港元。
      城市综合运营业务
      业务板块整体情况
      本集团城市综合运营业务包括城市及产业园物业管理、住宅物业管理、商业运营及物业管理服务,合同签约面积突破1亿平方米,在管面积约9,669.0万平方米,其中,独立第三方项目面积占比约80.3%,非住业态面积占比约69.9%,两项指标均高于行业平均水平。年内,实现物业管理业务收入约32.9亿港元,较去年上涨17.8%,毛利率约15.7%。凭借领先于业内的综合实力和备受社会各界认可的服务水平,本集团荣获中国指数研究院授予的「2024中国物业服务专业化运营领先品牌企业第12名」、「2024中国城市服务优秀品牌Top1」、「2024中国产业物业服务优秀品牌Top1」、「中国智慧城市服务领先企业」、中物研协授予的「国有物业服务企业综合实力第9名」等多项荣誉称号。
      运营业务拓展
      2024年,本集团旗下深业运营净拓展管理面积约1,539万平方米,其中物管城市及公建项目净拓展占比为70%,市场化拓展实力保持强劲。深业运营首进香港腹地,开辟口岸管养新赛道,承接广深港高铁西九龙站口岸管养服务;物管城市再扩版图,承接深圳市翠竹街道、深圳市公明街道、汕头市金平区物管城市服务;取得马鞍山郑蒲港多业态物业服务项目,是首个服务内容包含「深享全产品线」的综合性服务;公园业态深度完善,承接笔架山运改维一体化服务项目与中心公园、皇岗公园、儿童乐园物业管理服务;与深圳广播电影电视集团成立合资公司,融合主流媒体影响力和专业运营服务效能优质资源。
      商业运营情况
      2024年,各商业项目运营平稳,销售业绩均稳中有升。本集团深耕商业产品线,年内新签约200家品牌商户,续签80余家。深业上城项目做强「首发经济」,新增30家全国及区域首店,竞争优势不断加强,年内商场客流破4600万人次,销售额达60亿元人民币,同比2023年均呈现双位数增长;深业上城联动笔架山体育公园,「公园+商业」消费场景初步成型,实现公园与商圈双向引流;抢抓低空经济发展机遇。开通以深业上城为起点,莲花山公园、笔架山公园、中心公园为落点的无人机配送航线。深圳妇儿大厦项目商业运营良好,入选全国首批城市儿童友好空间建设可复制经验清单。中山湾中新城项目开展品牌签约宣传,加快推进招商工作。此外,集团加大商业运营布局,以商业项目委托运营的模式拓展了黄木岗交通枢纽商业、深创投大厦商业等项目。
      酒店运营业务
      本集团拥有6家运营酒店,分别是苏州万豪酒店(设有302间客房),巢湖深业半汤温泉度假酒店(设有27间温泉别墅),巢湖深业温泉假日度假酒店(设有203间客房)、深圳深业上城无印良品酒店(设有79间客房)、深圳文华东方酒店(设有178间客房)、深圳妇儿大厦憬居(设有196间客房)。年内,本集团因店施策,促进旗下各酒店核心运营指标稳定,实现酒店经营收入(其他经营分类项下)约4.72亿港元,与去年持平。
      年内,深圳文华东方酒店及水疗中心双双荣膺2024《福布斯旅游指南》五星评级,获新旅行中国必住酒店TOP50等十大奖项;深圳MUJI酒店被深圳市旅游协会授予「2023年度深圳旅游最佳生活方式酒店」;深圳憬居酒店入围「GBE酒店设计大奖2024」榜单并荣获「最佳生活方式体验酒店奖」。
      本集团加快酒店项目布局,2024年9月份与万豪国际集团旗下两家星级酒店品牌签约,项目位于深圳北站附近,预计2027年建成开业。至此,深圳控股运营管理及在建的酒店数量累计共12家。
      先进制造业务
      本集团的制造业务主要来自所属企业深圳晶华显示电子股份有限公司(「晶华公司」)。晶华公司从事物联网领域智能显示控制器、液晶显示器件等产品的研发、生产和销售,具有国家高新技术企业和深圳市专精特新企业资质,是人机界面显示及交互控制领域的优质服务商。2024年,晶华公司获批国家级专精特新「小巨人」企业;技术研发突破,获授权发明专利1项,实用新型专利9项,高难度点阵显示屏在获得客户认定后实现大批量生产;启动越南生产基地建设,加快海外布局;年内降本增效显著,持续提升产品毛利率。受地产行业影响,家电类产品订单延迟提货,年内制造业务收入4.04亿港元,同比下降14.3%,毛利率约27.0%,同比上升2.8个百分点。
      高科农业业务
      本集团高科农业业务包含农产品及花卉销售、农业旅游等。2024年,农业板块产业规模持续扩大。新丰农业产业园项目种植面积近3500亩,成功试种洋蓟、高油酸花生等高价值作物,全年农产品产量达300余万斤,其中洋蓟产量达10万斤;同步推进农产品加工中心、产业园配套,锦农项目流转土地310亩,成功获评「深圳农场」;农旅项目稳步建设,多个园区陆续开园试运营,大鹏四季滨海田园项目被列入深圳市「百千万工程」,新丰•四季滨江田园建筑方案获农业农村部「印迹乡村创意设计大赛」优秀作品奖。年内,农业经营收入(其他经营分类项下)约5.73亿港元。
      财务管理情况
      资金及融资情况
      于2024年12月31日,银行贷款方面,本集团银行及其他借款总额373.7亿港元(2023年12月31日:390.4亿港元)。浮息借款和定息借款比例分别是63.7%和36.3%;长期借款和短期借款比例分别61.0%和39.0%;港币借款和人民币借款比例分别是37.7%和62.3%。
      于2024年12月31日,本集团的现金结存为118.0亿港元(包括受限制现金)(2023年12月31日:144.4亿港元)。本集团除非控股股东权益后净资产为385.5亿港元(2023年12月31日:423.4亿港元),剔除预收款项后资产负债率68.3%,净负债率(不含有息关联贷款的债务净额除以本公司权益股东应占权益)66.3%。
      由于境外利率仍处在较高水平,年内财务成本有所上升。本集团通过多种途径,优化资债结构,年内本集团银行及其他借款平均综合利率维持在年息3.98%的低水平。
      主要财务指标
      本集团的资产主要以人民币为货币单位,而财务报告以港币作为报告的货币单位,人民币汇率下降对本集团财务的影响主要体现在人民币资产以及收益相对报告货币港币的贬值。年内,人民币资产以及收益相对报告货币港币的波动为12.631亿港元,计入其他综合收益。
      内部管控情况
      本集团聚焦精益化降本增效,销售及管理费用较去年下降20.6%,节约费用约4.2亿港元。
      主要合营公司及联营公司
      年内,本集团主要联合营公司因表现各异,但受房地产行业低迷的影响,本集团主要合营公司及联营公司整体业绩表现不佳。
      本集团持有51%权益的泰州市深业投资发展有限公司为本集团带来盈利约3.51亿港元。本集团持有50%权益的深圳朗通房地产开发有限公司带来亏损约745万港元。本集团持有37.5%权益的深圳天安数码城有限公司为本集团带来盈利约4,987万港元。本集团持有50%权益的深劲有限公司为本集团带来亏损约4.10亿港元。本集团持有27%权益的路劲基建有限公司(1098.HK)为本集团带来亏损11.35亿港元。
      经评估,本集团对所持有的深劲有限公司和路劲基建有限公司的权益进行减值拨备,合计约11.71亿港元。
      资产抵押及或然负债拨备情况
      于2024年12月31日,本集团有资产抵押的贷款共83.4亿港元(2023年12月31日:87.5亿港元)。
      于2024年12月31日,本集团已就银行及其他贷款提供共计14.5亿港元之担保。
      有关深业泰然公司诉讼进展
      于2024年11月29日,成都丰泽投资有限公司(「成都丰泽」)及深业泰然(集团)股份有限公司(「深业泰然公司」,连同成都丰泽,统称「附属公司」)(两间公司均为本公司的非全资附属公司)接获成都市中级人民法院发出的民事起诉状,关于四川浩福实业有限公司(「申索人」)就中华人民共和国成都市成华区「198」丛树片区投资的收益分配纠纷对附属公司及四名个人(所有个人均非本公司董事或高级管理人员)提起的申索(「诉讼」),申索金额约2.2亿元人民币。附属公司已委聘律师处理诉讼,并将积极对诉讼提起抗辩以保护其合法权益。案件一审于2024年12月24日开庭,正在审理中。由于诉讼仍处于初始阶段,很难确切预测诉讼的最终结果,而本公司仍正评估诉讼对本集团的财务影响。

业务展望：

展望2025年,中国政府将实施更加积极有为的宏观政策,推动科技创新和产业创新融合发展,持续用力推动房地产市场止跌回稳,防范化解重点领域风险和外部冲击,推动经济持续回升向好。今年是「十四五」规划实施收官之年,也是「十五五」发展谋篇布局之年。本集团将秉持「稳经营、防风险、促转型」的工作思路,奋力推动集团高质量转型发展迈上新台阶。
      以「地产+」重塑核心优势
      首先,聚焦「主业」,推动地产业务稳健发展。销售方面,今年可售货值超过300亿人民币,超过60%集中在粤港澳大湾区,计划新增入市项目中约50%位于一二线城市。集团将提速去化,加快资金回笼,对于核心城市适销项目,将灵活制定价格策略,在保流动和保利润上找到平衡点,「多打粮食」强化重点业绩支撑;对于存量项目,以流动性为主要考量加速去化,密切关注当地政府收购存量房政策,随行就市合理定价;对于非住产品,积极拓宽去化渠道,如大宗交易、整体转让等方式,推动销售突破。交付方面,截止2024年底,集团已售未结合同销售282亿港元,其中约60%计划于2025年结转,集团将强化重点项目关键节点管控,确保项目顺利交付。
      投资方面,集团将按照「以销定投、以收定支」的拿地策略,积极稳妥推进投资拓展,密切关注公开市场投资机会,抓住市场契机进行调仓,扩大在一线城市等产业发展势头好、人口净流入地区的投资,瞄准改善需求,提高投资效益的兑现能力;继续推进利益统筹项目,有序落实项目转化。
      产品方面,集团积极响应国家建设「安全、舒适、绿色、智慧的好房子」号召,确立了「城市底盘+产品线」的战略,将地产未来的核心竞争力锚定于与城市共生发展的维度,以城市综合建设运营商的视角看待和打造项目。着力建设具有深业特色的「好房子」,围绕「绿·芯」技术战略,聚焦绿色建筑与智能科技融合创新,开展第四代立体生态住宅的研发与应用落地,深度融入人工智能驱动的产业变革浪潮,在地产项目管理与产品打造中布局多个AI技术应用场景。
      其次,聚焦「运营」,加快发展壮大城市资产管理与综合运营服务业务。从海外成熟市场来看,房企业务重心从前端开发向后端运营、服务转移是必然趋势。我们将大力发展运营类地产衍生业务,进一步做大规模、做强收益、做优品牌。
      一是提升物业运营管理水平,借助对接资本市场契机,积极推动各类物业资源向深业运营集聚,深耕核心业务,打造标杆项目,加快推动由规模扩张型向质量提升型转变,逐步将规模优势转化为经营效益。
      二是锤炼商业运营核心能力,巩固深业上城标杆地位,高标准运营深圳首家市内免税店,打造「跨境游+免税购」的一站式消费体验;加快推进中山湾中上城水街商业、深圳黄木岗地铁商业等项目开业,并进一步推动商业运营业务外拓发展。
      三是优化酒店管理水平,深入开展打造本土高端国际酒店集团路径研究,推进武夷山憬居度假酒店顺利开业,完善「憬居」品牌的产品系列方阵,进一步提高酒店入住率。
      四是加快构建园区服务产业生态,提升现有园区招商运营能力,打造「小而美」标杆园区,加快形成可复制输出的主题型园区招商运营模式;持续打造「深业产业生态圈」,完善园区业务「投资-建设-运营」全链条管理机制。
      五是大力推进存量资产盘活,以提升资产价值为导向,推动将分散的存量资产进行集中化管理,通过升级改造、创新转型、资产证券化等多种途径,持续盘活存量资产。
      以「创新+」开辟增长新路径
      集团将坚定发展壮大创新业务板块,打造集团业绩的第二增长曲线。
      一是持续加大科技创新投入,大力推进各类创新载体建设,推动晶华、农科等科技企业广泛开展产学研合作,积极申报各类创新资质和科研项目;加快推进晶华电子在海外设立生产基地,支持开展外延式拓展和收并购;深入推进人工智能与地产开发、城市综合运营、客户服务、日常办公等业务场景的融合和应用落地,按照「试点引领、重点突破、渐进深化」的原则,全面提升内部管理效率,优化客户体验,持续创新业务模式,以「人工智能+」赋能主业高质量转型发展。
      二是加快现代农业产业布局,围绕农业产业园、四季花谷等项目,做好农旅项目运营,全链条推动特色优势产业发展;合理安排业务的线性和非线性发展,找准细分市场和优势品类,研究参与农产品供应链环节,探索「宠物经济」可行性,积极寻找农业产业投资标的。
      三是利用资本运作推动转型发展,运用多种模式对产业链上下游进行布局,开展收并购实现非线性增长,并推动成熟业务板块上市;协同控股股东的资本平台及光明科学城大科学装置等资源,进行科技创新布局,提升上市公司质量。
      以「治理+」实现多维赋能
      集团将持续推进企业治理能力现代化建设,进一步激发集团高质量发展的内生动力。强化企业财务管理,推动业财深度融合,建立战略性财务管理体系,切实有效支撑战略、支持决策、服务业务、防控风险。集团将继续控制有息负债规模,确保资债结构安全,进一步优化融资结构,减轻还本付息压力。深化参股企业管理以及与公司战略的契合度,密切关注重要参股企业的经营状况,动态掌握其对公司报表影响,积极妥善应对。探索组织管控优化,聚焦精益适配,按照「地产再优化、运营再整合、新兴业务再精干」的原则,以「扁平化、精益化、高效化」为导向,进一步深化所属企业组织管控工作。
      以「人才+」激发澎湃活力
      人才是第一资源。集团将聚焦人才梯队建设,统筹做好「选育用管」,全面提高人才队伍质量。在开展人才盘点基础上,持续引入优秀应届毕业生,加大「高精尖缺」人才引进,持续打造「塔尖更高、塔身更强、塔基更实」的人才金字塔。聚焦薪酬考核,积极探索企业转型新形势下「一企一策」的激励约束机制,让主营业务激励更有效,新兴业务激励更市场。
      以「规划+」推动转型发展
      今年将开展「十五五」规划的编制工作,集团将准确把握宏观经济、行业及政策趋势,充分评估集团的禀赋和能力,顺应市场的需求和变化,准确匡算转型发展所需系统性资源的安排,统筹兼顾,谋定长远。集团将把握机会争取优质资源,以补充壮大上市公司业务和规模,推动上市公司的高质量转型发展与质量提升。
      以进促稳谋发展,守正创新促转型。集团将坚定信心,以踔厉奋发的冲劲、笃行不怠的稳劲,奋力推动各项工作提质提效提速,努力开创高质量发展新局面,为社会经济、城市发展做出新的贡献,为股东创造可持续的回报。

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