金科服务（09666.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期金科服务（09666.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

收入
      为贯彻2024年本集团聚焦核心主业、深化战略布局的经营方针,本集团对业务线进行了调整:(i)将原空间物业服务与社区增值服务按照项目业态分为「住宅服务」、「企业服务」;(ii)将原本地生活服务中的团餐业务合并入企业服务,进一步强化IFM服务的优势;及(iii)将其他非核心业务合并为「其他服务」,提升服务资源集中度。调整后,本集团2024年度收入来自三大业务线:(i)住宅服务;(ii)企业服务;及(iii)其他服务。截至2023年12月31日止年度的比较数字亦已重列至一致的比较基准,犹如本集团的业务线已于该期初作出调整。
      本年度,本集团的收入来自三条业务线,即:(i)住宅服务;(ii)企业服务;及(iii)其他服务。
      本集团2024年度的收入较2023年有所下降。按业务线划分的收入变动详情载列如下:
      (i)来自住宅服务的收入由截至2023年12月31日止年度的人民币3,458.0百万元小幅减少约3.3%至截至2024年12月31日止年度的人民币3,343.0百万元。其中,(a)基础物业服务的收入减少至人民币3,073.6百万元,相较2023年的人民币3,096.3百万元小幅下降约0.7%,主要由于本集团持续退管低质效项目,本集团全年退出住宅在管建筑面积约19.2百万平方米(「平方米」),截至年末,住宅在管建筑面积减少至约207.4百万平方米;(b)多种经营服务的收入增加至人民币227.4百万元,较2023年的人民币206.4百万元增长约10.2%,主要由于本集团根据业主需求和自身资源精准定位开展多种经营业务,通过利用现有社区资源,尤其是积极运营抵债车位增加临停收入,拓展现有增值服务,提升盈利能力、增强业主黏性;(c)非业主增值服务的收入下降至人民币42.0百万元,较2023年的人民币155.4百万元下降约73.0%,主要由于受地产行业严重的流动性危机影响,本集团主动大幅减少了向包括金科集团在内的地产开发商提供案场服务的项目数量,转而聚焦有回款保障和保交楼所必需的服务上。
      (ii)来自企业服务的收入由截至2023年12月31日止年度的人民币1,146.7百万元减少约12.6%至截至2024年12月31日止年度的人民币1,002.7百万元,乃主要由于本集团聚焦具有可持续性、现金流有保障的项目,全年退出企业服务项目约145个,截至年末本集团在管企业服务项目约360个。
      (iii)来自其他服务的收入由截至2023年12月31日止年度的人民币375.0百万元减
      少约36.1%至截至2024年12月31日止年度的人民币239.7百万元,乃主要由于受宏观经济影响,消费疲软,本集团有的放矢,聚焦核心主业、优化资源配置,战略性收缩回款无法保障的非核心业务。
      住宅服务所得收入
      住宅服务主要包括:(i)基础物业服务;(ii)多种经营服务;及(iii)非业主增值服务。
      基础物业服务所得收入
      我们以无处不在的五星关爱,为城市多维空间提供全方位的服务,我们坚持用温暖的心、做有温度的事,让客户享受更具质量的服务体验;作为全行业最早市场化、独立化发展的第三方物业管理服务商,我们不断提升经营理念和服务标准,通过高质量、精细化的管理能力,积淀下了行业领先的业主满意度和良好的市场口碑,帮助我们建立行业领先的第三方外拓能力。
      住宅项目的稳定性和抗风险能力较好,其具备「刚需+长周期」的特征,是我们可持续发展的压舱石,同时我们瞄准住宅存量广阔的市场,依靠我们优质的服务力、品牌力,积极获取高质量存量住宅项目。截至2024年12月31日,本集团已完成26个省市,163个城市的全国化战略布局,我们管理共757个住宅项目,住宅在管建筑面积共计约207.4百万平方米。我们西南核心区域住宅在管建筑面积达到115.8百万平方米,占总住宅在管建筑面积的55.9%,区域密度优势显著。截至2024年12月31日,本集团住宅合约建筑面积共计约226.9百万平方米。
      本集团坚持走独立化、高质量发展之路,有选择的进行市场外拓,2024年全年新增住宅在管建筑面积约14.9百万平方米,较2023年减少约58.4%,新增住宅项目中年饱和收入超千万元项目6个、超五百万元项目14个;本集团针对存量住宅市场,提出「美好家园计划」,依托社区品质提升为切入点,依靠行业领先的品牌力、服务力,积极获取高品质独立第三方存量住宅项目超40个,形成市场化、独立化的可持续发展模式。
      此外,本集团在2024坚决贯彻「有利润的营收,有现金流的利润」经营思路,陆续退管低质效、低收缴率、负贡献的项目,全年撤场住宅在管建筑面积约19.2百万平方米,其中主要包括因合约关系发生变化的安置房项目,回款无法保障的住宅项目,我们认为主动选择「割舍」负贡献项目是高质量发展的必经之路,通过在管项目质效提升,有助于本集团可持续健康发展。
      在收并购领域,我们认为行业并购估值已逐步恢复理性,本集团在手现金充裕,将持续关注物业服务项目的并购机会,我们将聚焦在管核心区域的独立第三方优质物业目标。
      截至2024年12月31日,本集团住宅服务的基础物业平均单价维持在每平方米╱月人民币2.14元(2023年:每平方米╱月人民币2.12元);本集团年内住宅服务基础物业综合收缴率为90.4%(2023年:91.1%)。

业务展望：

前景及未来规划
      中国房地产市场整体仍处于调整阶段,从增量主导逐渐转向存量博弈;物业管理行业市场规模持续扩大,但增速放缓,市场竞争的加剧导致物业企业更加注重区域深耕和城市聚焦;同时,从规模优先转向效益优先,不断优化项目组合并通过精简组织架构等方式降本增效。
      本集团结合市场和行业变化,持续推进服务+生态,服务+科技战略,聚焦高质量发展,坚持有利润的营收,有现金流的利润的经营策略。我们通过优化市场布局、升级服务品牌、强化科技赋能和提升组织管理等多方面举措,进一步迈向独立化、市场化发展的新高度,成为全国领先的高品质第三方综合服务商。
      于住宅服务而言,本集团著眼于高质量、可持续发展,以美好家园计划为切入点,深化前后端一体化管理模式,持续聚焦西南和长江经济带核心城市,提升存量项目的街区浓度。我们始终将客户满意度和客户需求作为基础物业服务的核心,持续巩固高品质的服务力,不断提升多业态的专业化服务能力,为客户资产的保值与增值提供有力保障;我们将强化项目运营效率与全生命周期管理,严格执行项目分级管理模式,加速推进项目的智能化升级,进一步推动成本的有效降低;我们追求高质量的规模扩张,重视市场外拓的研判,针对效益不佳的项目,将有序撤场以保障集团的长期稳定发展;在存量住宅市场,我们推出美好家园计划,重点推进优质存量社区的拓展工作;与此同时,我们坚持谨慎的收并购策略,关注与现有优势区域重合度高的精品第三方物管公司。
      于企业服务而言,我们坚持创新服务模式,打造IFM综合服务新模式,通过满足客户多元化需求、提升服务附加值,巩固我们在物业服务行业的领先地位。针对企业客户,我们为客户打造一体化、定制化的IFM综合服务新模式,通过整合服务满足客户多元化、高效化的后勤服务需求;我们将持续利用定制化的IFM综合服务新模式提升服务管理效率,进一步实现降本增效,灵活满足客户的多元化服务需求,并通过不断提升全周期管理的服务附加值增强客户黏性;同时,我们将加大对企业客户新需求的解读、加强服务内容的丰富性,促进IFM生态圈企业服务的全面升级。

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