世茂集团（00813.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期世茂集团（00813.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

2024年,中国房地产市场整体仍呈现调整态势。从政策端来看,房地产延续宽松主基调,中央稳地产政策不断升级,政策力度和频次均显著增强,从央行的全面托举,到政治局会议定调「止跌回稳」,行业将迎来转折点。12月的中央政治局会议及经济工作会议再次强调2025年房地产市场走向,政策基调转向化风险、稳主体、稳市场。
      物业开发
      1)入账销售收入
      世茂集团控股有限公司(「世茂集团」、「世茂」或「本公司」)及其附属公司(统称「本集团」)收入主要包括物业销售、酒店经营、商业运营及物业管理业务。截至2024年12月31日止年度,本集团收入达人民币599.75亿元。年内物业销售收入为人民币479.11亿元,占收入总额的79.9%,入账销售面积为357.9万平方米。
      2)合约销售表现
      随著房地产销售规模的持续缩小,客户的变化趋势为「置换周期减少,居住体验需求增加」,「去杠杆、强聚焦、重产品、发展综合业务」将是行业变革趋势,本集团进一步提升一线对客户的关注度,通过客户需求调研反馈机制的有效建立,实现从需求到产品落地的流程闭环。本集团针对项目营销各个环节制定精细的任务铺排,多方合力执行,突破卡点,提升流速。2024年本集团合约销售额达人民币340.02亿元,累计合约销售总面积为267.5万平方米,全年的平均销售价格为每平方米人民币12,710元。
      3)量质兼顾,确保交付;审慎判断,资源统筹
      为应对市场行情下滑及资源压力,本集团对项目进行分级分类管控,精准、有效铺排资源需求。截至2024年末,本集团在建面积约2,328万平方米,当年竣工面积约为458万平方米。截至2024年12月31日,本集团旗下拥有约246个项目,共约4,361万平方米(权益前)的土地储备,为本集团的未来销售发展提供必要支持。2024年,世茂继续聚焦保障交付工作,全年实现49座城市、73个项目、136个批次的交付,用行动兑付企业责任。展望2025年,本集团计划在建面积约2,089万平方米,计划竣工面积约239万平方米。在综合评估土地市场供给和本集团现有土储情况后,本集团于本年度未补充任何土储。
      4)一体两翼发展模式,夯实基本功,打造增长点
      2024年,世茂在「一体两翼」的发展模式下,促进各业务板块的协同发展。地产保持竞争力,聚焦客户需求,专心做好产品;物业服务专注品质提升,抢占细分赛道;商业酒店提高经营品质,做好资产运营和客户体验,加力轻资产输出。全集团不断夯实基本功,打造新的增长点,寻求突破与创变,聚力打造新形势下以客户为中心的核心竞争力。
      物业管理
      物业管理业务方面,世茂集团透过控股子公司世茂服务控股有限公司(「世茂服务」)从事物业管理业务。2024年,中国房地产行业整体依旧呈现调整态势,房地产市场进入去库存新周期。物业管理服务行业的收入增长路径也发生了显著转变,以往依靠新增项目驱动的增长模式面临挑战。更多的大型物业管理服务企业将目光投向存量市场以及非住宅市场,开展深度拓展。基础物业管理服务的重要性重新凸显,成为推动行业增长的关键动力。
      2024年,世茂服务坚定信心,全年收入实现人民币7,895.5百万元,毛利润为人民币1,564.3百万元,权益持有人应占核心净利润为人民币492.4百万元。实现在管建筑面积218.4百万平方米,合约建筑面积314.3百万平方米。
      2025年,世茂服务将以良性健康运营为核心经营宗旨。著力调整现有的经营结构,对资源进行更合理的配置;积极开辟第三方竞标外拓市场的新赛道,紧跟行业趋势和市场需求,把握新兴领域的业务机会;大力挖掘新资源,深度挖掘各项目中的潜在资源,紧密围绕小区业主的生活场景与实际需求,通过创新服务模式和方法,提供便捷服务,来实现创收。
      酒店经营
      截至2024年12月31日止,本集团自持酒店已开业的有23家,包括上海康莱德酒店、上海佘山世茂洲际酒店、香港东涌世茂喜来登酒店、厦门康莱德酒店、武汉世茂希尔顿酒店、上海佘山茂御臻品之选酒店、福州世茂洲际酒店、南京世茂滨江希尔顿酒店、沈阳世茂希尔顿酒店、长沙世茂希尔顿酒店、世茂成都茂御酒店等。目前本集团拥有客房数量近8,000间。另外,租赁直营酒店有4家,包括上海松江世茂睿选酒店、上海虹桥世茂睿选尚品酒店、成都中心世茂睿选尚品酒店、武汉江滩世茂凡象酒店,客房数量近800间。
      客房收入方面,2024年中国内地酒店业的表现不及2023年,奢华酒店以价换量的态势最为明显,平均房价同比下降6%;高端酒店的每房收入(RevPAR)的跌幅高达7%。在此背景下,世茂酒店通过价格策略的灵活调整、产品创新等举措,保持了经营基本面的稳定。酒店全年实现总收入人民币22.25亿元,同比降低3.1%;每房收入(RevPAR)与2023年基本持平。
      2024年,世茂酒店践行轻重资产并举的发展策略,持续夯实产品品质,延展消费场景。项目拓展方面,迎来了宝鸡如意茵香茂御酒店的开业、大理鑫鹤茂御酒店的试运营,以及代建管理业务在三亚全新奢华酒店项目上的落地。酒店经营方面,在世茂酒店板块成立二十周年之际,集合旗下21座城市的酒店,打破不同酒店管理集团的壁垒,创新性地推出感恩回馈通兑爆款产品,累计销量过亿。
      2025年,世茂酒店将紧跟消费者与投资人的需求变化,围绕数字营销创新、餐饮爆款产品研发等,持续提升竞争力。
      商业运营
      商业运营方面,世茂集团主要透过控股子公司上海世茂股份有限公司(「上海世茂」)发展商业房地产。上海世茂以打造高标准的商业综合物业为己任,将满足人民日益增长的对美好生活的需求作为发展动力。
      2024年世茂商业经营保持平稳。由于短期内对居民可支配收入和边际消费倾向的预测仍偏谨慎,本公司线下零售商业市场呈现客流恢复度优于销售的特征。报告期内,本公司在管商业项目客流同比增长6%,累计销售额较同比下跌5%;其中区域级商业、社区型商业均呈现出客流提升、销售额下降的趋势。此外,本公司在管商业项目整体出租率接近90%,与上年末出租率水准基本持平。本公司在管写字楼位于所处城市的核心区位,尽管本公司通过灵活的租赁政策、强化客户关系等多种方式并举维稳租赁水准,但受宏观经济及租户降本外迁的影响,整体出租率仍然有所下调。报告期内,写字楼整体出租率70%,低于上年末出租率约7个百分点。
      2025年,政府工作报告把「大力提振消费、提高投资效益、全方位扩大国内需求」放在突出位置,使内需成为拉动经济增长的主动力和稳定锚。本公司将抓住政策导向良机,盘活公司内部资源、重塑自身竞争力,进一步推动多元化业务布局,并通过内部资源整合、业务协同、资源互通互享,形成合力,促进经营转化。

业务展望：

展望2025年,政府工作报告强调「稳住楼市」,指出将有序搭建相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式。本集团将回归经营基本元素,聚焦客户需求,在关键领域发力提升。在「一体两翼」的发展模式下,顺应市场趋势与国家政策导向,守住基本盘、夯实基本功,打造新增长点,推动企业稳步前行。

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