北京土地市场料继续升温

1月5日，北京土地市场迎来新年首拍。在多家房企的争抢下，位于丰台区的两宗住宅用地均高价成交，使得土地市场出现“开门红”的局面。但由于底价较高、争抢激烈等因素的影响，最终成交的楼面价格出现“面粉贵过面包”的现象。

分析人士指出，在三、四线城市风险凸显、房企回归一线的大潮下，今年北京土地市场可能继续升温。但从全国范围来看，今年整体土地市场的形势并不乐观。

“面粉贵过面包”

根据出让公告，上述两宗地块均位于丰台区玉泉营区域。土地性质为综合用地，包括住宅、教育和多功能等类型。其中，首宗地块的总面积约159亩，建筑规模17.86万平方米，地块起始价格为28.1亿元。地块本身含3.73万平方米的限价房，同时另设上限价格，达到时转为现场竞报限价房面积。最终所有配建的限价房销售定价为2.1万元/平方米。

经过多轮竞拍后，招商、华润、九龙仓和平安组成的联合体胜出。拿地总代价为42亿元人民币，并配建4.53万平方米限价商品房。据测算，该地块成交溢价率为49.4%，平均楼面价高达3.73万元/平方米。

另一宗土地的体量同样较大，最终被上述联合体再次囊括。代价为44.9亿元人民币，并承建6000平方米的限价商品住房。据中原地产测算，该地块的楼面价为4.97万元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟分析指出，北京新年土地市场的首轮土地交易，再现了“面粉贵过面包”的情况。上述地价或将对今后的北京房价带来支撑。

他表示，一方面，三四线城市楼市的风险凸显，房企纷纷向一线城市回归，使得一线城市的土地市场竞争愈加激烈。据测算，去年20大房企在一线城市拿地金额占比为38.9%，远超2013年的30.8%，并创历史新高。

另一方面，近年来北京土地底价上升明显，无形中抬高了土地成本。加之配建制度的存在，使土地成本进一步转嫁到商品房地块上，使得北京住宅用地的实际成本继续高企。

整体市场不乐观

尽管北京土地市场出现“开门红”，但这仍然很难改变整体市场的预期。多数分析人士认为，由于整体市场供大于求的形势已经确立，因此今年的土地市场仍然难有起色。

中原地产的统计指出，2014年，全国20大标杆房企合计拿地金额仅为3043.99亿，与2013年的5578.87亿相比，下调幅度达到了45.4%。其中，万科的降幅超过50%，拿地规模明显收缩。

中原地产表示，尽管从去年9月开始，企业的拿地热情逐渐恢复。但从拿地金额来看，企业对后市的预期仍然十分谨慎。

另一组数据可说明同样的问题。统计局的数据显示，2014年前11月，全国房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%，接近零增长。为近一年多来的新低。

分析人士指出，资金状况决定企业后期的投资动作。房企资金状况不佳，将极大地制约房企未来的投资、拿地、新开工等，并使得上述数据难有明显起色。

张大伟表示，未来的土地市场将进一步表现出差异化特征。一线城市作为“避风港”的作用不断显现，将加剧企业的回归势头，并使得一线城市的土地竞争更为激烈。但与此同时，广大三四线城市供大于求的局面已经确立，房企拿地积极性降低，其土地市场将可能陷入长期低迷。