地产专题分析报告：《城市更新“十五五”规划》的增量信息

（以下内容从国金证券《地产专题分析报告：《城市更新“十五五”规划》的增量信息》研报附件原文摘录）
国务院日前印发《城市更新“十五五”规划》在整体延续2025年城市工作会议定调的基础上，也出现了不少值得关注的新提法，其背后的政策信号值得关注。
第一，城市更新不是短期刺激经济增长的手段。《规划》强调要“尽力而为、量力而行”、“不得新增地方政府隐性债务”，这意味着未来五年的城市更新不是“大干快上”，而是沿着城市内涵式发展的战略取向，以城市更新为抓手推动城市开发建设方式转型。
第二，城市更新与“消费升级”、“投资于人”、“因地制宜发展新质生产力”组成政策网络，是连接消费端和投资端的重要桥梁。消费升级领域，《规划》强调要“推动消费基础设施改造升级”，并提出发展“首发经济、银发经济、冰雪经济、低空经济、赛事经济、体验经济”六个新经济形态。投资于人领域，《规划》强调“充分利用存量闲置房屋和低效用地，优先补齐民生领域公共服务设施短板”。因地制宜发展新质生产力领域，《规划》提出“推动老旧街区厂区、低效产业园区、低效楼宇等转型升级，优化提升传统产业，培育壮大新兴产业和未来产业”。
第三，通过城市更新盘活优质存量土地资源，加快构建房地产发展新模式。事实上，“十五五”时期两类住房需求的增长空间较大，而城市更新恰恰是满足这两类需求的必要环节。一是积压的改善需求，主要依靠房企参与城市更新获得核心区域土地，并建设“新好房”来满足。二是基本居住需求，主要依靠城市更新的“原拆原建”和“收储”满足。
未来房企转型的方向有三：一是通过城市更新获取核心区域土地并建设“新好房”，满足居民积压的改善需求；二是积极参与存量土地和房产的盘活，转向轻资产运营模式，通过获取租金收入和发行REITS实现资金的循环；三是提供物业服务，尤其是当前新房二手房价差加剧的背景下，优质的物业服务在“新好房”保值上是不可或缺的，而“原拆原建”和保障性住房的增加也会带动对物业服务的需求。
第四，专项债支持城市更新并非新提法，城市更新有望成为“十五五”时期信贷投放的重点领域。专项债支持城市更
新项目建设始于2019年，支持专项债用作城市更新项目资本金则始于2024年12月的国办发“52号文”。相比之下，更值得关注的是《规划》在地方政府财政支持和金融支持领域表述的微妙变化。地方财政支持方面，预计“十五五”时期地方政府专项债将加大在城市更新领域的资金投放，同时地方政府的一本账资金也有望加力支持城市更新。金融支持方面，结合当前信贷增长动能相对疲弱的现状，未来城市更新有望成为金融机构信贷投放的重点领域。
第五，本轮城市更新的增量集中在强化城市“韧性”上，包括城镇危旧房改造、城市地下管网改造、存量应急避难场所改造。从“十五五”时期城市更新的主要目标看，城镇危旧房改造的规模较过去五年翻番，城市地下管网改造长度由“十四五”的25万公里增长至36.5万公里，改造存量应急避难场所将达到5万个，推动平急两用公共基础设施及多种应急资源共建共用。
风险提示
政策落地节奏不及预期，外部环境不确定性超预期。