地产专题分析报告：从小阳春成色看楼市止跌持续性

（以下内容从国金证券《地产专题分析报告：从小阳春成色看楼市止跌持续性》研报附件原文摘录）
整体看，今年地产“小阳春”的成色较好，重点城市二手房实时成交在去年同期高基数基础上实现双位数增长，挂牌价环比降幅有所走阔，但结合挂牌量看价格调整压力相对有限，改善房的积极入市也释放出市场回暖的信号。
开年以来房地产市场的改善是估值底部的自然企稳，而去年“小阳春”的火热主要是政策刺激的结果，二者之间存在本质上的不同。去年市场再度转弱的根本原因是当时房价的泡沫去化并不充分，政策的利好只能带来此前积压需求的释放，却不足以长期支撑房价的估值。
相比之下，2026年房地产市场止跌回稳存在长期因素和短期因素的双重支撑，这也决定了“小阳春”之后的楼市不会重蹈去年的覆辙。第一重支撑是基于房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比等长期因素判断，房地产市场已处于估值底部，进一步下跌的空间有限。第二重支撑是从供需平衡的角度出发，今年“小阳春”供给侧压力相对有限，复刻去年加速下跌走势的概率不大，预计经历成交淡季的缩量磨底后有望实现企稳。
将房地产类比股票，租金回报率是房子的PE，租金价格是房子的EPS，二者共同决定了房子的商品属性。目前代表估值水平的租金回报率已基本回到合理区间，而租金价格止跌迹象初现，3月冰山80城租金价格环比+0.7%，为2022年以来首次转正。如果年内租金价格保持修复态势，房子的商品属性将率先触底回升，并为楼市的止跌回稳提供坚实支撑。
考虑到多数城市在“小阳春”期间的表现是成交放量、挂牌回升，预计市场进入“金三银四”后的成交淡季，买卖双方将开启新一轮的价格博弈。伴随着成交的缩量，房价可能出现小幅回落，但快速下跌的可能性较小。当重点城市挂牌量再度回落，并持续1-2个月，市场有望再次确认价格底部，预计楼市在6-8月有望筑底。
风险提示
宏观经济改善程度不及预期；地产企稳节奏慢于预期；新房供给瓶颈加剧。