房地产行业点评报告：上海三区启动住房以旧换新，推动新房去库存

（以下内容从开源证券《房地产行业点评报告：上海三区启动住房以旧换新，推动新房去库存》研报附件原文摘录）
事件：上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作
2月2日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约活动举行。这批被收购的二手住房，将被用作保障性租赁住房，满足新市民、青年人、大学毕业生等群体的租赁需求。浦东新区、静安区和徐汇区三个区将率先成为试点，这三区已经各自结合实际情况形成工作方案，地段条件较好、产权清晰、中小户型、业主置换意愿强烈的房子有望被优先收购。
政府平台收购二手房源，核心在于新房去库存
第一批拟收购房源聚焦房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷，以群众可负担、运营可持续为原则，以各区公租房公司为收购主体，精准匹配各领域人才“职住平衡”需求，其中浦东新区优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元。具体操作为（1）选购新房：居民可优先选择静安区意向新房并完成认购，锁定房源与价格；（2）旧房评估：购房者提出申请，第三方评估机构将对旧房进行客观估值；（3）过户回收：凭新房的网签合同，按回收流程办理二手交易过户手续。资金筹措上，静安区建立“货币化配建资金+企业自有资金+商业银行贷款”的资金组合，徐汇区区级财政资金引导与银行融资补充。我们认为在二手房端，利好配套成熟、交通便捷等区域的房源；新房端，利好高库存板块房源及国企新房。
购房需求提前释放，上海1月销售边际回暖
2026年1月，上海商品住宅成交1.50万套，同比+35.8%；二手房成交2.28万套，同比+24.2%，二手房成交已连续三月突破2.2万套。我们认为，上海楼市边际回暖一方面由于2025年春节在1月底，基数较低；另一方面，价格持续下降，市场观望情绪减弱，截至2026W5，上海冰山二手房挂牌指数较2025年初下降12.2%，但环比已经连续两周止跌回升。
投资建议
上海推动住房“以旧换新”，政府端可以落实“租购并举”、补充核心区保障性租赁住房房源，缩短建设周期；业主端可以解决“卖旧难、换房慢”的痛点，节省交易中介费用，降低置换风险，核心目的是“新房去库存”，实现区域内新房定点去化，促进住房市场流通。同时政府平台直接收购房源，价格托底意义较积极，利于稳定和改善房地产市场预期。推荐标的：（1）布局上海、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、华润置地；（2）上海市国资、区国资下属地产开发平台：陆家嘴、城投控股、浦东金桥；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。