房地产行业研究：城市更新贯穿重要会议，百强房企销售延续承压

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：城市更新贯穿重要会议，百强房企销售延续承压》研报附件原文摘录）
本周A股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周（7.26-8.1）申万A股房地产板块涨跌幅为-3.4%，在各板块中位列第29；恒生港股房地产板块涨跌幅为-2.9%，在各板块中位列第5。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.8%，沪深300指数涨跌幅为-1.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.6%和-2.6%。
土地市场溢价率下降。本周（7.26-8.1）全国300城宅地成交建面638万㎡，单周环比-32%，单周同比-23%，平均溢价率3%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面21402万㎡，累计同比-4.8%；年初至今，中海地产、绿城中国、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。
本周(7.26-8.1)47个城市商品房销售337万方，成交量环比+13%，同比-18%，整体维持季节性低位；6月新房售价环比-0.3%，环比跌幅略有走扩，同比-3.7%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周分能级来看：一线城市周环比+30%，周同比-25%；二线城市周环比+14%，周同比-4%；三四线城市周环比+5%，周同比-24%。
本周(7.26-8.1)22个城市二手房成交221万方，成交量环比-5%，同比+0.4%，与去年同期水平相当；6月二手房售价环比-0.6%，环比降幅略有走扩，同比-6.1%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。本周分能级来看：一线城市周环比+1%，周同比-4%；二线城市周环比-10%，周同比-5%；三四线城市周环比-6%，周同比+25%。
城市更新是地产主题贯穿本年重要会议的关键词。7月政治局会议指出“高质量开展城市更新”，我们认为契合此前3月政府工作报告、6月国常会、7月中央城市工作会议的相关表述，有望通过城市更新来激活存量土地、释放对于住房及产业的增量需求，成为扩大内需的手段之一。但现阶段非大拆大建的前提下，城市更新可能存在土地及建筑产权复杂、前期投入大及后续盈利路径不清晰等堵点，落地情况及可持续性仍有待观察。同时，政治局会议指出“加快政府债券发行使用，提高资金使用效率”。根据财联社据，截至7月末有27个省市公示拟收购存量闲置土地，累计覆盖4658块宗地，资金规模达5180.7亿元，其中今年已累计发行土储专项债2600多亿元。随着下半年地方专债券的持续发行，融资成本的逐步走低，桎梏收储的成本收益问题有望得到缓解，收储存量商品房及存量土地有望提速，关注后续落地进展。
进入淡季&供应约束&无增量政策，百强房企销售同比下降。根据克而瑞，2025年1-7月百强房企全口径销售额20085亿元，累计同比-13.2%，较1-6月-11.4%的跌幅扩大1.8pct。7月单月全口径销售额2265亿元，环比-38.9%，同比-25.2%（6月单月同比-21.2%）。从房企看，建发、越秀、金茂、国贸等二梯队房企1-7月的销售额累计同比保持正增长，越秀、金茂、滨江7月单月实现同比正增。电建、能建、中铁、中建东孚等建筑背景的房企销售表现较为亮眼。
投资建议
在Q2销售回落的背景下，结合止跌回稳目标及过去两年政策出台节奏，三季度尤其9月可能是政策发力关键期，三季度的定调及方向有望直接影响整个下半年的楼市表现，重点关注中央多次提及的城市更新&收储方向。考虑到当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面或具备一定弹性，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约