房地产行业研究：销售与投资修复有所分化，居民中长贷持续回暖

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：销售与投资修复有所分化，居民中长贷持续回暖》研报附件原文摘录）
本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（1.11-1.17）本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.9%，在各板块中位列第12；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.6%，在各板块中位列第21。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.1%，沪深300指数涨跌幅为+2.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.7%和-0.8%。
土地市场持续下行，溢价率保持高位。本周（1.11-1.17）全国300城宅地成交建面262万㎡，单周环比-34%，单周同比-35%，平均溢价率21%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面1302万㎡，累计同比-4%。年初至今，建发房产、中海地产、龙城旅游控股、江苏平陵建设投资集团有限公司、溧阳市欣邦建设发展有限公司的权益拿地金额位居行业前五，分别为90、71、26、23、16亿元。
本周新房成交略有承压，环比持续回落，同比维持增长。本周（1.11-1.17）35个城市商品房成交合计259万平米，周环比-12%，周同比+3%。其中：一线城市周环比-6%，周同比+23%；二线城市周环比-12%，周同比-3%；三四线城市周环比-34%，周同比-19%。
本周二手房成交高景气维持，同环比增速均出现回落。本周（1.11-1.17）15个城市二手房成交合计264万平米，周环比-11%，周同比+27%。其中：一线城市周环比-2%，周同比+45%；二线城市周环比-12%，周同比+18%；三四线城市周环比-52%，周同比+31%。
销售与投资修复进程出现分化。2024年1-12月，全国房地产开发投资同比-10.6%，降幅扩大0.2pct；新开工面积同比-23.0%，降幅与上个月持平；竣工面积同比-27.7%，降幅扩大1.5pct；销售面积同比-12.9%，降幅收窄1.4pct;销售金额同比-17.1%，降幅收窄2.1pct。全国房价跌幅收窄，一线城市二手房房价上涨。12月份70城新房价格指数环比下跌0.1%，跌幅比11月份收窄0.1pct;同比下跌5.7%，跌幅收窄0.4pct；70城二手住宅价格环比下跌0.3%，跌幅比11月份持平;同比下跌8.1%，跌幅收窄0.4pct；其中一线城市二手住宅价格环比上涨0.3%，已连续三个月上涨。
居民中长贷持续回暖。2025年1月14日，人民银行公布2024年12月金融数据。12月当月新增社融为28507亿元，同比多增9181亿元。12月当月新增居民中长贷3000亿元，同比多增1538亿元，连续三个月实现同比多增。2024年1-12月累计新增居民中长贷22500亿元，同比少增3000亿元（前值为4538亿元）。12月新增居民中长贷同比上涨105.2%，相比11月提升76.5%，一方面由于去年12月整体基数较低，另一方面体现在近期一揽子地产政策对居民购房预期有所改善，前期市场观望者在当下更有意愿入市。
投资建议
四季度地产销售数据出现止跌回稳的信号，反映本轮政策有效性相比前期有所提升，重点关注后续地产政策的出台节奏以及加码力度。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约