房地产行业研究：本周京沪土拍活跃，百强累计销售降幅收敛

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：本周京沪土拍活跃，百强累计销售降幅收敛》研报附件原文摘录）
本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（11.23-11.29）申万A股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第11；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.9%，在各板块中位列第13。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300指数涨跌幅为+1.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1.1%和+0.7%。
土地市场年末加速成交，房企拿地热情提升。本周（11.23-11.29）全国300城宅地成交建面1782万㎡，单周环比+12%，单周同比-8%，平均溢价率6%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面25314万㎡，累计同比-31%；年初至今，保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售月末集中备案，同环比保持正增长。本周（11.23-11.29）35个城市商品房成交合计470万平米，周环比+38%，周同比+28%。其中：一线城市周环比+25%，周同比+4%；二线城市周环比+37%，周同比+34%；三四线城市周环比+111%，周同比+81%。
本周二手房成交环比转增，同比维持高增。本周（11.23-11.29）15个城市二手房成交合计275万平米，周环比+9%，周同比+38%。其中：一线城市周环比+14%，周同比+74%；二线城市周环比+4%，周同比+17%；三四线城市周环比+35%，周同比+37%。
本周北京上海土地成交活跃，房企加码核心城市。11月27号至28号上海举行七批次集中土拍，共成交10幅地块，平均溢价率19.73%，7幅地块溢价率超10%，其中浦东杨思地块溢价率超过40%，破今年溢价率记录。11月29号，北京2宗地块溢价成交，其中朝阳区超大规模组团地块最终由中海以153亿元，0.2%的溢价率竞得，刷新北京土地出让历史记录。我们认为在前期政策利好的释放下，销售逐渐修复，且各地陆续推出更多区位好、限制条件少的优质地块，房企的拿地活跃度有所提升，而只有资金更充裕的房企方能持续获取优质项目，才能在后续市场修复的过程中率先受益。
1-11月房企销售额累计同比跌幅持续收窄，11月单月同比转负，但降幅相对较小。2024年1-11月百强房企全口径销售37123亿元，累计同比-32.9%，较1-10月-34.8%的跌幅收窄1.9pct。11月单月全口径销售3865亿元，环比-17%，同比-10%，尽管新政后10月同比首次转正，11月再度转负，但11月同比降幅较新政前单月同比-20%以上的降幅仍明显收敛。受房企推货节奏及市场波动影响，11月多数房企销售额环比有所下降，而绿城、华发、中铁、大悦城等销售环比增长；11月少数房企如中海、华润、华发、保利置业等仍实现销售同比增长。
投资建议
本轮政策持续性更长，效果更好，11月楼市热度延续，部分重点城市一二手房成交规模同环比均实现增长，量升是价稳的前提，价稳后亦会促进量的释放。关注年底政治局会议及中央经济工作会议的政策机遇。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约