房地产行业深度报告：行业库存堵点问题有望在一揽子政策支持下逐步疏通

（以下内容从万联证券《房地产行业深度报告：行业库存堵点问题有望在一揽子政策支持下逐步疏通》研报附件原文摘录）
行业核心观点：
9月以来一揽子支持性政策集中释放，表明政策端对于推动房地产行业“止跌回稳”的积极态度以及坚定立场，同时房地产行业市场表现亦有所回暖，体现出了市场预期在逐渐转变，但仍需持续关注市场成交热度的延续性。“库存”是房企核心资产，盘活库存是房企实现自我造血功能的关键，购房需求的稳定持续释放又是行业库存良性运转的关键，盘活存量土地是房企现金流自循环的良好缓冲垫，收储为行业稳定预期形成一定支持，当前政策端围绕房地产行业库存去化持续推出有针对性的政策支持，但是也可以看到这些政策具体落地过程中仍有部分限制性因素，预计后续仍会有持续优化的政策陆续推出，房企有望在融资支持以及“库存”盘活等政策的持续推动下缓释现金流压力，同时需求端预期有望逐渐改善，推动行业止跌回稳。建议关注房价及市场成交变化情况，市场方面，建议关注基本面稳健的相关标的以及市场修复预期下有困境反转预期的标的。
投资要点：
存货是房企的核心资产，盘活存货有助于缓释房企现金流压力：从上市房企资产结构角度来看，存货占比最高，截至2024年中期末上市房企存货占总资产的比重达到49%，是房企资产中最核心的部分，因此盘活存货也成为房企实现现金流自循环的关键。
考虑期房后的待售库存规模下降，但是去化周期明显拉长。预售制下期房规模持续扩大并居于主导地位，近年由于行业信用风险等问题现房与期房销售表现分化，截至2024年9月末，住宅现房销售面积同比增长20.2%，住宅期房销售面积同比下滑27.8%，但从销售规模角度来看，期房销售仍居主导地位。以累计新开工与销售面积估算房地产行业库存，库存规模在2021年开始持续下降，预计主要是由于供给端下降所致，同时由于行业销售端放缓导致去化周期明显拉长，截至2024年9月末我国商品房市场住宅库存规模约为19.56亿平，按照过去12个月销售面积估算需要2.4年消化完。
二手房市场供给或已见顶，对新房市场挤占影响或逐步下降：二手房市场方面，供应端，以一线城市为例，从月度数据角度来看，在2024年10月新增挂牌量明显下降，存量挂牌套数也明显回落，9月底一系列政策推动下房地产市场预期明显改善，二手房供给冲击或已经见顶。
政策端由渐进式托底过渡至一揽子集中释放，盘活房企“库存”，疏通行业堵点问题。房地产行业库存若要实现良性运转，需求的稳定释放是关键。多部门联合打出“组合拳”，以“四个取消”和“四个降低”为核心降低居民购房门槛和购房成本，刺激购房需求释放。在9月24日国新办新闻发布会及9月政治局会议后，一线城市相继进一步放松购房条件，十月一线城市房地产行业销售明显回暖，如高能级城市的销售端延续修复态势，将有望带动低能级城市实现恢复性增长，行业有望实现止跌回稳。从政策维度来看，针对存量土地，严控增量，合理调整规划条件等要求，加大盘活土储所需资金支持。“收储”加速行业去化，有助于稳定房价、稳定预期。
风险因素：政策支持力度及政策效果不及预期、房地产行业修复不及预期、房地产行业信用风险超预期、需求端信心修复不及预期、房价持续下行等。