10月17日五部门新闻发布会点评：房地产“止跌回稳”组合拳

（以下内容从招商银行《10月17日五部门新闻发布会点评：房地产“止跌回稳”组合拳》研报附件原文摘录）
10月17日上午住房城乡建设部就“促进房地产市场平稳健康发展有关情况”举办新闻发布会，财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人参会并答记者问，旨在落实9月26日中央政治局会议“要促进房地产市场止跌回稳”的精神，提出“两个增加、四个取消、四个降低”。
“两个增加”，即“通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造”和“年底前融资白名单项目规模从当前2.23万亿增加到4万亿”备受市场关注。继2015-2019年棚改货币化安置后，政策再次提出城中村货币化安置，打开了后续财政助力的方向和空间，未来仍需密切关注相关政策的落地力度及速度。“四个取消、四个降低”关乎存量政策，目前这些措施正在快速落地实施过程中，并对十月份以来的房地产市场产生了积极的影响。此外，发布会还提及“探索专项债收购存量商品房和土地”“保交房攻坚战”“保障房以需定购”，均为原有政策的延续。
基于当前房地产市场经过三年调整期“已经开始筑底”的研判，住建部表示对止跌回稳“充满信心”，释放了积极的政策信号。
一、两个增加：货币化安置打开财政助力方向，“白名单”规模年底达到4万亿
城中村改造货币化安置为本轮房地产政策调整中首提。相较此前的城中村改造模式1，此次最大的变化在于安置方式从“房票”转向了“货币化安置”。这一转变打开了后续财政助力的方向和空间，有助于加速存量商品房去化及促进项目改造落地实施。住建部提出五项支持政策，聚焦于区域分布和资金来源。一是重点支持地级以上城市，二是开发性、政策性金融机构给予专项借款，三是允许地方发行专项债，四是给予税费优惠，五是商业银行根据评估发放贷款。
从资金规模看，与上一轮棚改货币化相比，若本轮城中村货币化安置能及时全部落地，年均货币化补偿规模并不低。此次新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，相较2015-2019年棚改货币化期间年均500-600万套规模并不高2。不过，相较于棚改以三四线、较破旧的房屋为主，城中村改造集中在35个大中城市，有着补偿单价高、套户面积大的特点。棚改期间，货币化安置的套均补贴面积约65平，平均补偿单价为5,229元/平。基于历史数据，我们假设城中村改造补偿单价为1-1.5万元/平，套均面积为200平/套。此次城中村改造的单套补偿金额约200-300万元，乐观情形下假设货币化安置比例为100%，100万套对应总货币化安置的补偿金额约2-3万亿。2015-2019年棚改货币化安置总金额为4.7万亿，其间峰值出现在2017年，补偿金额为1.3万亿。若本轮城中村货币化安置快速落地，年均货币化安置规模或显著超出上一轮峰值。但值得注意的是，当前城中村货币化安置的落地节奏、落地力度、货币化安置比例均存在不确定性，上述测算仅作上限参考。
从资金来源看，预计本轮货币化安置的资金来源与上一轮相似，仍以政策性银行提供的棚改专项贷款为核心，占比或超70%3。财政支持资金方面，一是棚户区改造公共财政支出，2015-2019年累计支出7,451亿元，其中以中央财政城镇保障性安居工程专项资金为主（中央对地方转移支付，合计6,287亿），占总投资额的比重超10%4。二是棚改专项债，2018-2019年分别发行约3,100亿和7,200亿，预计之后每年新增专项债限额中有10-15%的额度用于城中村和危旧房改造。商业银行贷款仅起到补充作用。
从区域分布看，珠三角待改造城中村资源较多。根据各级政府网站公布数据整理估算，深圳、广州、东莞、佛山四个珠三角区域城市城中村土地面积占超大特大城市比例接近40%。此外，二线城市中成都、重庆、天津、武汉、西安存量城中村规模较大。
从实际落地看，过去一年多，城中村改造实际落地进度总体低于预期。当前城中村改造堵点问题并未解决，仍需观测政策后续落地实施效果。此次会议强调征收安置方案要成熟，且需要大体做到项目资金总体平衡，避免新增地方债务风险。而当前城中村改造的主要堵点正是一二级分离5模式下，项目难以实现成本收益平衡。在过去地价、房价上涨期，一二级联动模式下，改造主体可享受土地、房价上涨的双重收益，城中村改造项目毛利率远高于招拍挂拿地。而当前是以政府主导的一二级分离模式为主，城中村土地需以净地模式出让。一方面，项目通盘规划难度较大，城中村改造项目持续时间长，部分项目周期可能达到8-15年，中间横跨多个宏观经济周期，通盘规划要求主导方具备较高的市场趋势预判能力和资金精准规划能力。另一方面，当前处于房地产下行期，土地市场的竞争热度相对较低，根据测算约有50%的城市城中村改造最低楼面价高于土地市场成交的楼面价格，因此城中村改造的土地并不具备优势，在目前的市场情况下实现项目资金平衡难度较高。
“白名单”审批金额规模继续扩大，住建部提出年底达到4万亿。517新政至今，商业银行新增审批贷款额度1.3万亿，至年末目标新增1.77万亿额度，指向四季度“保交房”资金支持或显著提速，但并未明显超预期。一是从今年来历次披露的规模金额6来看，由于大部分“白名单”项目贷款是用于原有贷款的展期，根据季节性规律，四季度贷款新发放量一般偏高，全年发放达到4万亿总体符合规律。二是项目审批金额的口径相对较大，实际提款仍是按照项目进度。8月房地产竣工面积累计同比下降23.6%，预计四季度竣工面积降幅或有所收窄。
二、四个取消与四个降低：为已有政策的具体表述，目前处于快速落地中
存量政策方面，四个取消主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准，四个降低主要包括降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量贷款利率和“卖旧买新”换购住房的税费负担。9月24日金融新政及10月12日财政部新闻发布会均详细阐释了上述存量政策，需关注政策的落地迭代。
高频数据显示，房地产销售的“银十”率先在高能级城市显现。国庆假期期间，一线城市新房成交显著回暖，较2019年同期增长52.5%，二手房成交一线城市显著好于2023年同期，深圳表现最为亮眼。国庆后首周，30大中城市新房成交210万平，处在年内较高水平，较517新政后的周均成交量增加16.7%；13个重点跟踪城市二手房成交175万平，基本回到517前后相对较高水平。
值得注意的是，为促进土地市场的供需平衡，缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力，10月12日财政部新闻发布会提出再次放开地方政府专项债券用于收储土地7。自然资源部明确优先收回土地为“企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地”，较517新政进一步细化，并提出除专项债外还会研究设立收购存量土地专项借款。
三、关键问题：落地机制待进一步迭代
在居民资产负债表受损和房价预期疲弱约束下，公共部门积极发力进行需求盘活和杠杆腾挪，以解决库存去化和风险化解问题。实际上，517新政提出“政府收储”已经明确了这个思路，926中央政治局会议首提“止跌回稳”进一步明确了对政策效果的要求，释放强烈信号。近期央行、发改、财政、住建四场发布会亦展现出诚意，围绕增量政策落地出台进一步优化政策。
政策的落地效果将决定未来我国房地产市场的走向。从落实层面看，当前仍然存在堵点，需要政策制定者和执行者后续发挥智慧和魄力予以解决。其中最为关键的问题，在于无论是“政府收储”还是“城中村改造”，其中的再贷款或专项债的使用，均对项目经济性及资金平衡有要求，但在房价预期不稳甚至下行的趋势之下，项目的初始交易/投入成本将被显著压低，导致房企、开发商参与意愿较弱，政策推进不及预期。若要兼顾“市场化运作”和“落地规模广”两项要求，未来政策执行或需超脱于单项目的经济账，进一步平衡各方利益，并引入一定项目补贴机制和风险补偿机制精细化控制，实现政策提质增效。