银行业“量价质”跟踪（五）：涉房资产占比继续下降，个贷风险温和上升

（以下内容从东海证券《银行业“量价质”跟踪（五）：涉房资产占比继续下降，个贷风险温和上升》研报附件原文摘录）
投资要点：
核心观点：我们根据行业监管及上市银行半年报数据，更新银行涉房资产规模与风险状况测算Q2末上市银行涉房资产约50万亿元，占总贷款的比重约为29%。结构上来看，个人住房贷款、对公贷款、贷款以外承担信用风险资产、不承担信用风险的资产占比分别为20%、5%、2%、2%。对公端，Q2房地产融资协调机制仍发挥积极作用，但政策效果随季节特征明显放缓，大中型银行对公贷款规模微幅增长；居民端，受需求较弱及提前还款影响，个人住房贷款规模继续明显收缩。资产质量方面，受益于较大处置力度及开发商融资支持效果体现，对公不良率延续下降势头；受宏观环境影响，居民信用风险加大，个人住房贷款不良率相应上升。考虑当前就业收入状况，认为住房贷款资产质量仍面临一定压力。
房地产行业债权融资规模：居民端下降仍较为明显，对公端政策支持效果仍体现
2024Q2末，房地产行业债权融资规模（图1所示）为57.11万亿元，与上次跟踪时（截至2024Q1末）相比，下降约6455亿元。结构上来看，居民端下降约5000亿元至38.07万亿元，一方面体现Q2住房需求弱势延续，另一方面体现提前还款意愿或随“5.17新政”后存量与新增贷款利差扩大而再次加强。对公开发贷增加约100亿元至13.77万亿元，体现银行业响应融资协调机制，对白名单项目的支持效果，但动能较Q1明显放缓；其他债权方面房地产其他对公贷款（主要包括经营性物业贷、并购贷等）、房地产信用债、海外债规模小幅下降，体现现阶段弱势市场环境下开发商面临的融资约束依然较强。
上市银行涉及房地产行业资产规模：对公贷款增长、个贷减少，涉房资产占比继续下降
对公房地产贷款：至2024Q2末，上市银行对公房地产贷款规模约8.88万亿元，较2023年末增加近4900亿元，占总贷款比重约为5.21%，与2023年末持平（图2所示）。其中，国有行与股份制银行在支持开发商融资中发挥主力作用，其对公房地产贷款规模均实现增长，占比趋于平稳（图3所示）；城商行所在区域市场多为一二线城市，在支持开发商融资方面也发挥较大作用，其对公房地产贷款规模也实现增长，但占比延续下降。农商行由于其客户规模较小、所在县域市场较为低迷，对公房地产贷款规模与占比延续下降。
个人住房贷款：至2024Q2末，上市银行个人住房贷款规模约为34.13万亿元，较2023年末下降约3200亿元，占总贷款的比重约为20%，下降约1.37个百分点（图4所示）。其中，国有行受市场需求较弱、提前还款意愿较强等因素影响，个人住房贷款规模延续下降（图5所示）；股份制银行与城商行在北京、长三角、珠三角等区域占比较高，“5.17新政”后相对受益，个人住房贷款规模稳中略有增长；农商行受县域需求较弱影响，规模继续下降。
贷款以外承担信用风险的资产：至2024Q2末，5家样本股份制银行贷款以外的承担信用风险的资产（图6所示，主要包括表内非标投资、债券投资、表外承诺）约5510亿元，较2023年末增加379亿元，或与前述全国性银行响应融资协调机制，加大对白名单项目支持力度有关，该类资产占总贷款的比重（图7所示）约为2.13%。
不承担信用风险的资产：至2024Q2末，5家样本股份制银行不承担信用风险的资产（图6所示，主要包括主承销债券、理财资金投资、代销信托产品及私募债等）规模约为5335亿元，较2023年末下降约590亿元，占总贷款的比重（图7所示）约为2.06%。
房地产资产质量：对公风险继续放缓，个贷风险温和上升
对公房地产贷款：2023年以来，房地产政策积极，开发商违约面积明显收敛，不良斜率明显放缓。2023下半年，开发商融资支持力度较大且前期不良处置效果体现，不良率拐点初现。2024上半年，化解风险效果依然体现，不良率进一步下降。测算19家样本银行对公房地产贷款加权平均不良率（图8所示）自4.26%（2023年末）下降至4.04%（2024年6月末）同期，大行对公房地产贷款不良率由5.48%下降至5.32%。
个人住房贷款：2024上半年，受宏观环境影响，生成端压力延续，个人住房贷款不良率继续上升。测算19家样本上市银行个人住房贷款加权平均不良率（图9所示）从0.47%（2023年末）上升至0.56%（2024年6月末）。同期，大行由0.46%上升至0.57%。考虑当前居民就业及收入状况，2024下半年个人住房贷款质量或进一步小幅走弱。
投资建议：对公房地产风险明显放缓利于板块估值修复。受宏观环境影响，居民信用风险温和上升，但考虑其极度分散业务属性及银行较强处置力度，预计整体风险可控。9月以来市场风险明显释放，建议关注客户基础良好的国有银行与区域经济扎实的中小银行，如工商银行、邮储银行、宁波银行、常熟银行、苏州银行、江苏银行等。
风险提示：个人住房贷款不良率大幅上升；开发商偿债能力大幅恶化。