关于成立“国储公司”的探讨：以可控成本应对复杂问题

（以下内容从中国银河《关于成立“国储公司”的探讨：以可控成本应对复杂问题》研报附件原文摘录）
历史的每一次转身，总有波澜和起伏，就如经济的转型过程中也总有起伏和阵痛。但经济转型时期，当新动能占比仍然较低，而旧动能过快降低时，经济所面临的压力和风险将显著加大。此时需要稳妥处置旧动能的“历史包”，于我国经济而言当前主要集中于房地产行业。对此，我们分析了地产持续下行的经济影响，并提出一种“中央替代地方”的收储政策优化思路，以一次性可控成本可同时减轻居民、房企和地方政府的短期风险压力，助力构建房地产和宏观调控政策的长期机制。
经济转型中的风险处置经验：回顾美国1929年的大萧条和2008年的两次经济危机背后均有房地产的身影。其历史经验显示：解决房地产量级的经济问题，有赖于中央政府信用托底居民和企业资产负债。其次，参照中、日两国银行业危机的历史经验，其处理方式决定了宏观叙事的不同历史走向：一个通过果断剥离不良资产，为后续经济转型腾飞莫定了重要基础，一个在跨踏犹豫中错过了处置风险的有利时机，某种程度上使经济陷入“失去的三十年”。
地产下行对经济的影响：于当前中国经济而言，房地产市场持续下行无疑是制约经济转型的“历史包”。根据数据测算，房地产持续降低通过开发投资和“土地财政”直接拖累名义GDP增速1%左右，通过上下游产业链和地产后周期消费间接拖累名义增速0.6%左右，另外，地产下行还对经济形成错综复杂的潜在风险。
地产周期性问题背后不可忽视的结构性矛盾：然而，当前地产的持续大幅下行，并非完全由周期性因素引起，还存在供需结构性矛盾。即一方面是住宅库存高企，一方面是保障性住房仍有较大需求缺口。我们测算目前保障性住房总需求缺口或在1000万套以上，对应未来所需投资规模在7万亿元左右。因此，通过“以购代建、以租代售”的地产收储是解决结构性矛盾、稳定下行趋势的重要政策工具
如何进一步优化现有收储政策工具？当前收储政策所面临的主要约束是：地方政府杠杆率空间有限，且融资成本难以覆盖租金回报率。大部分地区难以执行，5月推出的3000亿元再贷款目前仅使用了121亿。在此困境之下，我们认为可以通过中央国债融资或中央增信方式，成立全国性收储机构，通过发行2-3万亿元国债资金，以一次性可控成本将住宅库存降低至合理水平。其一方面可通过稳定地产使名义经济增速提高1%以上，另一方面可以较低价格完成保障性住房建设需求。综合来看，该逆周期政策收益显著大于成本。且在经济收益之上，还有以下作用。
中央收储短期可缓解房企、银行和地方政府“三重压力”：一是降低房价调整的“负财富效应”对居民消费和预期的负面影响；二是不增加地方额外财政负担适度松绑土地财政约束，缓解地方政府债务压力；三是银行资产与房地产高度绑定支持地产也就是支持银行，避免因资产价格持续下跌而产生系统性金融风险。
长期助力形成房地产发展新模式、财政货币协调新机制：一方面，中央收储“以购代建”可以助力构建三中全会提及的房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给。且部分收觉余库存还可作为未来地产上行期时，中央抑制价格泡沫的“平准工具”。另一方面，收储所需资金通过长期国债融资解决，可以缓解当前市场的“资产荒”现象。且从长期来看，央行适度增持长期国债，也可以在未来通过国债买卖更好实现其对于收益率曲线的调控，有助于形成财政货币协调新机制
小结：从宏观资产负债表管理角度来看，依托中央信用支持大规模收储，是对居民、地方政府和房企的一次平衡。将价格存在下跌风险的“住宅资产”纳入相对健康的中央资产负债表中，能够有效隔离风险，并及时扭转预期，带动名义GDP回升。即便短期内“收储项目”不能实现收益平衡，但从经济平稳转型和高质量发展的战略角度出发，长期收益应大于成本。当然，在具体收储推进中还需要科学研判，制定公平、公正的规划和实施方案