房地产行业研究：上海土拍区域分化，业绩预报多数承压

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：上海土拍区域分化，业绩预报多数承压》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（7.6-7.12）申万A股房地产板块涨跌幅为+1.1%，在各板块中位列第9；WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.7%，在各板块中位列第6。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.4%，沪深300指数涨跌幅为+1.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.2%和+0.9%。
本周土地市场受上海土拍拉动，溢价率有所回升。本周（7.6-7.12）全国300城宅地成交建面161万㎡，单周环比-59%，单周同比-82%，平均溢价率6%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面9446万㎡，累计同比-48%；年初至今，建发房产、滨江集团、绿城中国、华润置地、保利发展的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同环比均下降，主要系上周高基数且7月市场进入传统淡季。本周（7.6-7.12）35个城市商品房成交合计229万平米，周环比-47%，周同比-21%。其中：一线城市周环比-41%，周同比-4%；二线城市周环比-53%，周同比-32%；三四线城市周环比+5%，周同比+65%。
本周二手房成交环比下降，同比持续转正，二手房市场延续以价换量，韧性更强。本周（7.6-7.12）15个城市二手房成交合计179万平米，周环比-8%，周同比+13%。其中：一线城市周环比-16%，周同比+63%；二线城市周环比-5%，周同比+0.3%；三四线城市周环比+11%，周同比+40%。
上海新政后首拍区域分化，溢价率再升，土地市场回归市场化。7月9日上海2024年第三批次土拍收官，推出的4宗地块均成功出让，成交的总规划建面约29万方，总金额约91.33亿元。本次土拍是上海取消10%的溢价率上限要求后的首拍，成交楼面均价为31505元/平，维持相对高位；平均溢价率为8.44%，创21年以来最高水平。本次土拍区域冷热分化明显，其中杨浦区2宗地块溢价率均超15%，宝山及奉贤地块均底价成交，表明土拍逐渐回归市场化，后续商品房市场也有望逐步回归市场化。
房企业绩预报多数承压。本周部分房企陆续发布2024H1的业绩预告，其中多数录得亏损，主要原因有：①一方面，部分房企在土地市场过热时大举拿地，导致土地成本偏高；另一方面由于21年下半年后销售市场持续筑底，销售价格及流速不及拿地时的预期，共同导致当期结转项目的毛利总额及毛利率下降。②计提减值损失。③以低于账面值的价格出售大宗资产。而随着此前低毛利甚至亏损项目的结转完毕，部分房企业绩负担减轻，在22年以后积极补充优质土储的房企的毛利率有望率先实现企稳回升。
投资建议
受结转节奏影响，今年房企业绩或表现承压，而伴随后续高毛利项目陆续进入结转，积极拿地的房企的业绩底或渐行渐近；随着近期重磅会议的召开，存量政策有望加速落地，增量政策或将持续出台，加快市场底的到来。因此优质房企或有望率先迎来业绩及估值的修复。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约