银行行业深度报告：上市银行涉房业务再审视：风险评估与情景测算

（以下内容从开源证券《银行行业深度报告：上市银行涉房业务再审视：风险评估与情景测算》研报附件原文摘录）
多视角衡量上市银行涉房业务风险
在房地产价格持续波动、市场供求关系发生转变的环境下，投资者担忧银行涉房业务风险上升。我们从规模、盈利和风险的角度，观测到自2021年起房地产业务对上市银行影响逐年减弱，特别关注到2023年对公房地产贷款减值损失对盈利拖累幅度放缓，或反映银行前期主动暴露风险的行为，缓解了当前资产质量阶段性压力。
通过对经营性物业贷款、以房地产为抵押的个人经营性贷款这两项业务的评估，我们认为前者风险整体可控，而后者隐含风险较高，且存量业务风险集中于城、农商行。此外，我们亦通过预期信用损失模型中隐含信息，测算出农商行在悲观情景下不良率预期抬升幅度在各类行中最高，测算结果与我们认为个人经营贷款风险集中于农商行的观点相互印证。
房地产业务对上市银行影响逐年减弱
当前上市银行涉房业务呈现如下特点：第一、涉房业务规模占总资产比重仍高。我们测算2023年末上市银行涉房业务规模占总资产约21%，较2021年占比下降3.7pct，其中涉房贷款（对公+按揭+以房地产抵押的其他贷款）占总贷款约33%，较2021年下降4.8pct；第二、按揭收入仍是贷款利息收入主要来源。我们测算2023年按揭利息收入占贷款利息收入比重约26%，较2021年下降5.6pct，而对公房地产贷款利息收入占比及降幅均有限；第三、对公房地产贷款计提减值损失仍拖累盈利。通过27家样本银行数据，我们测算2023年对公房地产贷款减值损失，拖累盈利约0.69%~0.94%，但拖累幅度较前期显著放缓。以上测算结果反映出房地产业务对上市银行影响在逐年减弱。
农商行个人经营贷隐含风险或较高
经营性物业贷款风险可控。经营性物业覆盖范围广，考虑空置率及租金因素，我们认为各类抵押品中，写字楼的风险或大于零售商超。但物业估值大幅下降的概率较小，当前物业价格下降约46%时，方触及70%的抵押率上限。此外，央行及金融监管总局政策亦支持全国性商业银行年内发放经营性物业贷款，用于置换存量债务，从而改善房企现金流压力，故整体风险位于可控区间。
农商行个人经营贷隐含风险不容忽视。个人经营贷期限短，利率低，客户以此置换按揭的动机较高。在房价下行时，抵押物价值下降形成续贷缺口，而续贷周期缩短使得客户面临较大资金压力。2024年内居民置换行为或趋缓，但农商行存量业务仍隐含较高风险，若2019、2020投放经营贷集中到期，假设这部分贷款分别有10%、20%和30%形成不良，则测算农商行不良率静态抬升0.55%~1.65%。
投资建议
关注存量房地产不良边际改善，未来仍有改善空间的全国性银行，受益标的包括农业银行、招商银行；特别关注以房地产为抵押品的贷款敞口小的城、农银行，受益标的包括江苏银行、成都银行、无锡银行、江阴银行。
风险提示：测算数据与实际结果偏差，宏观经济下行，房价下降超预期等。