政策周报第17期：地方“收储”的最优解？

（以下内容从国金证券《政策周报第17期：地方“收储”的最优解？》研报附件原文摘录）
针对地产高库存， 5 月以来各地收购存量房政策频出。地方“收储”有哪些模式，背后有何考量？系统梳理，供参考。
一问：地方“收储”的最新进展？可分为“租赁机构收购”、“转化为保障房”、“拆迁安置”等模式“消化存量”、“优化增量”的政策指引下，多地加快推动存量住房收购，梳理各地不同机制，可大致分为“租赁机构收购模式”、“转化保障房模式”、“拆迁安置模式”三类。
“租赁机构收购模式”重庆最为典型。年初在央行租赁住房贷款支持计划下，重庆地方国有租赁企业就已收购 4000多套存量商品房转为租赁房，收购项目资本金来源为住房租赁基金及租赁住房贷款支持计划相关贷款。 4 月政治局会议政策指引下，重庆国有租赁企业于 5 月上旬再度发布公告，向房企批量征收存量房以增加长租房等供给。“转化保障房模式”相对普遍，多地采取该模式收购存量房。随着保障房体系建设加速推进，租赁型和配售型保障房均是存量房的可转换对象，其资金来源或包括财政资金支持、国有企业自筹、开发贷款、专项债等；而保障房项目收益除了“保本微利”的租金与购房款外，保障性租赁住房 REITs 也为保障性租赁住房企业提供了退出渠道。“拆迁安置模式”在广州率先落地， 为收购存量商品房用于对拆迁人的实物安置。例如，广州城中村改造项目采取的房票安置，将城中村居民的回迁用地安置需求通过房票转化为对当地新建商品房的需求。 5 月底，广东增城区新塘镇发布公告，向房企集中购买复合条件的住宅房源，作为当地铁路项目的安置房源。
二问：“以需定购”视角看三类收购模式？需求空间或由当地人口、居住情况、城中村规模等决定
需求视角看，“租赁机构收购模式”及 “转化为保障房模式”适合住房自有率较低、人口持续增长的地区。七普数据显示，重庆、四川等 18 个地区家庭住房自有率低于 85%；且从近十年各地常住人口净流入规模来看，广州、成都、深圳等居于前列。较低的家庭住房自有率及大规模的人口净流入均指向当地住房租赁需求和保障房需求空间较大。
“转化为保障房模式”或更适合房价收入比较高、保障房体系亟待完善地区。七普数据显示，广东、北京、上海、浙江等房价收入比较高地区，家庭住房自有率不足 65%，且公租房占比在 5%及以下。同时， 2024 年四大一线城市及杭州、武汉、成都等核心二线城市保障房建设计划规模较大，其收购存量房转化保障房需求或相对更大。
“拆迁安置模式”适合城中自建房较多及城中村改造等项目较多的地区。以城中自建房占比衡量其拆迁安置潜在规模，则湖南、广西、河南拆迁安置潜在规模较大、城中自建房比例超 16%；从 2024 年各地城中村改造规模来看，重庆、成都城中村改造项目数量较多，广州、成都城中村改造首批授信额度较高，或指向其收购存量房进行安置空间更大。
三问：成本收益视角看三类收购模式？租赁、保障房收购或需贴息等支持，安置收购收益考量较少
“转换为保障房模式”或需财政贴息或折价收购才能满足项目成本收益自平衡。相比商品房建设，保障房建设用地通常采用土地划拨模式，其土地成本多为安置补偿支出，或明显低于商品房建设用地的“招拍挂”成本。因此在考虑不新增地方隐债下，收购商品房用作租赁型保障房或需财政贴息或折价收购，用作配售型保障房或需折价收购。
“租赁机构收购模式”若要平衡成本和收益，或需中央财政对收储项目贷款贴息，或因地制宜根据各地不同租金收益率水平对存量房进行折价收购。 2023 年 50 城平均租金回报率为 2.2%，假使租赁公司收购存量房项目收益满足 3.75%的企业贷款加权平均利率成本，则或需财政贴息 1.5%以上，或对存量房折价六成收购。与“转换为保障房模式”和“租赁机构收购模式”不同，“拆迁安置模式”对收购存量房收益考量较少，收购规模或取决于项目建设及土地出让情况。专项债投向中，除棚户区、老旧小区改造外，产业园建设、交通基础设施建设等也可能涉及拆迁安置；而土地出让支出中约六成为安置补贴，因此土地出让情况或也一定程度体现当地的拆迁安置需求。
风险提示:
经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。