房地产“517”新政点评：政策组合发力，修复预期助力复

（以下内容从德邦证券《房地产“517”新政点评：政策组合发力，修复预期助力复》研报附件原文摘录）
投资要点：
事件：2024年5月17日，央行宣布，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。央行、国家金融管理总局发文调整个人住房贷款最低首付款比例，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
央行设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
下调公积金利率，降低最低首付比，取消房贷利率下限，降低购房门槛，刺激有效需求释放。此次调整后，首套房商业贷款最低首付比例15%，二套房最低首付比例25%，较2023年8月份调整，首套房和二套房最低首付比例均下调5个百分点，有助于降低购房门槛，刺激潜在购房需求释放。个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，对于公积金购房群体来讲，有助于降低公积金贷款部分成本。综合来看，央行降低首付比例，取消房贷利率下限，调降公积金贷款利率仍在激励购房需求加杠杆，根据国家统计局数据，4月全国商品住宅销售面积和销售额累计同比降幅进一步扩大，购房者仍存在观望情绪，我们预计，在各项政策综合作用下，地产销售以及市场信心有望逐步修复。
消化存量商品房，去库存改善市场预期。4月底政治局会议从存量和增量角度，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。5月17号，全国切实做好保交房工作视频会议召开，国务院副总理何立峰表示，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。同日，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。此前，郑州、杭州市临安区、南京市安居建设集团均试点国有资本收购存量房源。我们预计通过政府收购存量房转化为保障房，既可增加保障房供应，又可带动更多存量房产去化，开发商能够去化库存回收现金流减负。“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，2021-2023年分别建设和筹集保障性租赁住房94、265和213万套，预计2024-2025年仍有近300万套的保障房建设和筹集任务。
收购存量闲置土地，帮助开发企业纾困。5月17号国务院政策例行吹风会提及妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。此前，在地产行业高速发展时期，部分房企“盲目”摘牌一些地理位置相对偏远、去化存在困难的部分土地，现在仍旧“躺在”开发商账上，包括集中供地之后城投托底拿地，2023年，城投拿地面积占比约为91%，同比增加了52个百分点。城投托底拿地虽然受到限制，但在部分地区依然身背拿地的任务。政府后期收购盘活存量闲置土地，有助于减少存量闲置土地对开发资金的占用，消化开发企业部分“低效存货”，助力开发商纾困。
投资建议：央行下调最低首付比例、取消房贷利率下限并下调公积金贷款利率，有助于降低购房门槛，刺激潜在购房需求释放。设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国企收购存量房用作保障房，有助于消化开发商库存，缓解开发商资金压力，随着3000亿资金投放，收购存量房有助于促进活跃市场成交量，刺激购房需求进一步释放，从而有助于改善房价预期。建议关注：一是受益于城中村改造、政府收购存量房的相关标的，如城建发展、城投控股、天健集团、越秀地产等；二是土储布局高能级城市的开发商，如保利发展、招商蛇口、华润置地等；三是关注受益于“以旧换新、卖旧买新”新房二手置换的中介交易平台，如贝壳-W等。
风险提示：商品房销售复苏不及预期；政策调控效果不及预期，资金投放不及预期