房地产行业深度报告：保障房系列报告二—保租房建设势如破竹，助力城市新青年宜居宜业

（以下内容从开源证券《房地产行业深度报告：保障房系列报告二—保租房建设势如破竹，助力城市新青年宜居宜业》研报附件原文摘录）
保租房建设势如破竹，助力城市新青年宜居宜业
通过比较上海保租房项目，可以发现保租房供应拥有以下几个特点：1、地理位置相对偏僻；2、租金成本更具优势；3、租住体验逐渐提高；4、满足多群体租住需求；5、租住条件相对严格；6、户型以小面积为主。就实际情况来看，新开业的保租房项目不论是社区配套还是租住体验均超出预期，甚至高于市场大多数的普通租赁项目。且保租房拥有更加便宜的租金和灵活的退租方式，对于刚入职薪资并不高的年轻人而言更加友好。所以我们认为随着各地保租房供应推进，势必会吸引更多城市新青年入住。短期来看，保租房供应增加，或引流部分刚需购房需求。但从长期来看，保租房更多满足流入人才阶段性、过渡性住房需求，待新市民财富积累充足后，有望完成人才引进-保租房-商品房的闭环动作。
政策利好下，保租房建设稳步推进
“十四五”期间，按照规划，我国计划建设筹集保租房870万套，预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难。从实际完成情况来看，2021年以来保租房筹集建设均超额完成，三年累计完成比例为65%。其中上海推行“一张床、一间房、一套房”保租房体系，截至2024年4月初，“随申办”APP已上线75个保障性租赁住房项目，覆盖16个行政区域及临港新城。根据上海市住房规划，到“十四五”期末，累计建设筹措保租房总量、形成供应分别为60、40万套（间）左右。截至2023年底分别完成“十四五”规划期末总量的77.7%、66.8%。
多元化住房供应，打造低价舒适的居住体验
华润有巢马桥AI店为华润打造的示范级保租房社区，多层次满足人才住房之忧，有望成为已发行REITs的储备扩募资产；城投宽庭江湾、光华社区是上海规模最大保租房REITs项目，区位优越，高品质的租住体验具备区块独特竞争力；金桥暮紫里由上海老牌国企金桥集团打造，具备十余年丰富运营经验，也是上海体量最大租赁社区之一，满足板块青年多样化需求。总体而言，上述项目各户型租赁条件不一，主要保障城市新青年居住需求，但其相对低价的租金标准、多元化社区服务及高品质的租住体验已超出市场多数租赁住房。
投资建议
在“市场+保障”双轨制政策刺激下，我国保障性租赁住房建设稳步推进。保租房项目收入相对稳定，为发行公募REITs提供可能，从而实现“投、融、管、退”的商业闭环。所以我们认为随着国家金融政策支持力度加大，将推动市场化租赁住房纳保动力，增加保租房市场供应量同时，也可加速盘活企业存量房资产。具体推荐标的包括：万科A（泊寓）、金地集团（草莓社区）、中国海外发展（中海友里）、招商蛇口（壹间公寓）；受益标的：龙湖集团（冠寓）、华润置地（有巢）。
风险提示：项目出租情况不及预期、政策落地不及预期、市场下行致租金下降。