2024年4月政治局会议解读：潜在超预期的房地产和利率政策

（以下内容从东海证券《2024年4月政治局会议解读：潜在超预期的房地产和利率政策》研报附件原文摘录）
事件：2024年4月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。
核心观点：从会议内容看，我们认为未来房地产和利率政策可能会超预期，对当前经济增长的两大约束项可能会有很大改变。其中，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，可能意味着取消限购、放松房贷条件、降低交易税费、增加政策性保障房购买等力度会更大。政治局会议较为罕见的提到“灵活运用利率和存款准备金率工具”，结合当前内需相对不足，价格水平历史低位，降准降息可能会超预期。要“避免前紧后松，切实巩固和增强经济回升向好态势”，“要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度”，“确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展”，可能意味着财政加力提速，地方稳增长力度可能会加大。此外，新质生产力、设备更新和消费品以旧换新、绿色低碳、风险化解等估计将继续大力推进，对工业领域相关产业，以及汽车、家电、家居等消费或将形成明显支撑。
房地产政策力度可能会更大，“去库存、优增量”或将是核心关注点。会议指出，要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。我们认为，取消限购、放松房贷条件、降低交易税费、增加政策性保障房购买等均有可能会有更大力度。近日，成都、南京、天津、大连等地相继优化楼市政策。其中成都全面取消限购、南京重启“购房即落户”、天津取消本市户籍购买120平米以上新房限购。从库存水平看，上述楼市政策放松城市的库存去化压力整体偏大，如南京商品住宅出清周期近24个月，成都、天津也均超17个月，郑州、沈阳、青岛、厦门等库存压力较大的城市未来政策或将继续加力。除放开限购、降低利率/税费等需求端政策放松外，供给端通过收购和新建保障性住房、增加高品质住房供给等方式，也可以促进存量房产消化、优化增量住房结构，在解决新市民和青年人住房问题的同时，促进改善性购房需求的有效释放，推动建立以“租购并举”为支撑的房地产发展新模式。会议强调，要“切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”。今年前3个月，全国住宅竣工面积增速较去年明显回落，交房问题仍影响居民购房信心的修复，并带来房企风险。中指数据显示，主要龙头房企已售未竣工缺口整体不大，但部分中小型房企保交楼压力可能较大。目前，已出台一些保交楼措施，下一步估计会继续加强。
货币政策降准降息可能性上升。会议指出“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本”。经济增速看，一季度我国实际GDP同比5.3%，但名义增速仅为4.2%，GDP平减指数已连续四个季度为负。名义增速较低时期，需要比正常水平更低的利率，以提振消费和投资需求，使通胀温和上升。利率比较看，2020年二季度以来，贷款利率与10年期国债收益率、同业存单收益率、企业债收益率等金融市场投资收益率的利差持续收窄。就投资性价比而言，利差收窄意味着金融产品对资金的相对吸引力上升，不利于资金流向实体经济，增加了资金在金融系统中空转的可能性。实际利率看，2020年6月以来，中国实际利率始终位于美国之上。截至今年3月，中国实际利率（2.2%）高于已大幅加息的美国（0.7%）。同时，当前中国实际利率水平也较历史均值偏高。较高的实际利率不利于企业扩大投资和居民消费，对经济恢复可能有一定抑制作用。结合“及早发行超长期特别国债、专项债发行提速”，政府债集中发行可能对流动性形成积压。此前央行副行长表示“法定存款准备金率仍有下降空间”，我们认为未来降准降息的概率在上升，降息时间和幅度可能会超预期。
财政发力有望提速。会议指出，要“避免前紧后松，切实巩固和增强经济回升向好态势”，“要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度”。今年专项债发行节奏相对偏慢，据Wind数据，截至4月30日，已发行7224亿元，发行进度18.52%，去年同期为42.67%。据4月23日发改委官微消息，发改委已联合财政部完成地方政府专项债项目筛选工作。结合此前在国新办新闻发布会上提到的推动所有增发国债项目于今年6月底前开工建设，以及超长期特别国债的发行使用，多项财政政策有望形成合力，带动内需回升。
设备更新和消费品以旧换新政策快速铺开。会议指出，要积极扩大国内需求，落实好大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案。3月13日国务院已印发《方案》，此后工信部以及商务部分别联合多部门印发了设备更新和消费品以旧换新的细化方案，近期政策进一步细化到产品（汽车全国性政策补贴，以及多家车企自发补贴），落实到地方（北京、上海、广东、浙江、湖南等多地均已经发布具体举措）。随着政策的铺开，对汽车、家电、家居的消费拉动，以及对相关制造业投资的支撑作用或将加速显现。
其他重点方面。新质生产力：会议强调，要因地制宜发展新质生产力，总体延续中央经济工作会议以及两会精神，发展新质生产力仍是摆脱传统经济增长方式，实现高质量发展的重要路径，今年来高技术工业增加值以及固定资产投资均高于整体增速，央行设立相关再贷款工具，科技仍是发展重点。绿色低碳：会议指出，要扎实推进绿色低碳发展，我们认为发展方向仍是传统产业节能低碳升级改造，新能源产业快速发展，双碳目标下对高耗能产业产能仍可能有一定约束。债务风险：会议强调，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展，我们认为此次定调明确了地方政府债务与发展之间的关系，后续或可期待增量财政政策对地方政府资金方面的支持。
风险提示：政策落地不及预期；海外局势变化超预期；国际金融市场风险。