房地产2024年1季报：新房销售边际走弱，城市协调机制缓解融资堵点

（以下内容从招商银行《房地产2024年1季报：新房销售边际走弱，城市协调机制缓解融资堵点》研报附件原文摘录）
去年中央金融工作会议后，房企融资支持政策持续出台，一线城市开启降首付比例和放松限购政策，政策端的幅度和执行力度均有进一步升级。随后，高能级二手房市场成交量出现明显回升，但主要由“以价换量”驱动。然而新房市场持续疲软，2024年Q1季度不仅同比降幅由于高基数明显扩大，30大中城市新房网签面积的绝对值水平相对去年下半年环比走弱，这意味着政策端的升级仅对部分城市二手房市场有一定助力，尚未传导到对整体市场信心的提振上。这是当前房地产行业最主要的难点。
但是我们也看到一些积极的因素。今年以来，城市融资协调机制正在多轮推进，两部委合力对房企融资的堵点进行疏导，政策落地的精准性和执行力有明显加强，促使2024Q1房企贷款余额增长略强于季节性规律，后续可进一步关注该机制的进展。展望来看，“三大工程”将对全年房地产投资形成助力，下半年或是重要观察期。
高基数导致Q1销售同比降幅扩大。统计局数据显示，2024Q1全国商品房销售金额、销售面积单季同比分别为-27.6%、-19.4%，相比2023Q4降幅环比分别扩大15.4、7.9pct，主要原因是去年Q1高基数，当时受疫情放开带动市场情绪较高（考虑可比口径调整后，2023Q1/Q2/Q3/Q4单季销售金额同比分别为4.1%/-1.6%/-16.1%/-12.2%,单季销售面积同比分别为-1.8%/-8.6%/-12.3%/-11.5%，2023Q1是去年销售情况最好的季度）。
单月来看，由于高基数影响主要对应今年前三个月，因而3月单月销售表现与一季度类似，销售金额和面积同比分别为-25.9%、-18.3%，虽单月同比降幅较1-2月缩小3.4、2.2pct，但较去年下半年明显扩大。但从销售金额和面积绝对值来看，3月数据处于去年下半年以来的单月相对高位。展望来看，考虑到高基数影响在4月已经消退，预计同比降幅将有所收窄；但，考虑到4月一般是新房销售淡季，预计绝对值环比将有所下降。