政策月报第8期：稳地产，当前的“堵点”？

（以下内容从国金证券《政策月报第8期：稳地产，当前的“堵点”？》研报附件原文摘录）
相较过往，本轮稳地产政策“堵点”在哪，或该如何进一步优化地产政策？本文系统梳理，可供参考。
一问：年初以来，地产政策效果如何？年初新房销售仍在筑底，新开工、竣工面积延续低迷
2024年初，供需两端地产优化政策持续出台。供给端，政策加大对房企融资支持，包括建立城市房地产融资协调机制，加大住房租赁建设信贷、经营性物业贷款等金融支持；需求端，2月下旬5年期以上LPR利率调降25BP至3.95%，调降力度创历史新高；年初四大一线城市均放宽限购政策，公积金政策等随之调整，部分二线城市全面放开二手房限购。地产优化政策效果仍待显现，年初新房销售仍在筑底，二手房销售呈现“以价换量”。2024年一季度，新房成交面积同比下降近40%，二手房成交面积同比下降15.8%；两年复合同比来看，新房成交面积同比下降近14%，二手房成交面积同比增长约28%。而年初二手房销售回暖的背后，是全国各线城市挂牌指数同比降幅走阔的“以价换量”。地产新开工、竣工面积延续低迷，地产投资维持负增长。2024年1-2月，房屋新开工面积延续低迷、同比下降29.7%，竣工面积大幅回落、同比下降20.2%；房地产投资同比下降9%，设备购置和安装工程投资继续下探，同比分别为-24%、-18%，土地购置费及建筑工程边际修复，降幅较2023年12月有所收窄，同比分别为-6%、-9%。
二问：本轮稳地产，与过往有何不同？地产销售、住宅库存、房企融资等方面均存在“堵点”
过去两轮稳地产时期，购房政策优化、棚户区改造等落地效果较好。2008年10月起稳地产政策持续落地，2009年一季度地产销售已显著回暖，累计同比转正至8.2%。2015年稳地产以“去库存”为主，“认贷不认房”等政策自2014年9月起陆续出台；同时，2015年6月棚户区改造加速推进，促使当年地产销售、投资企稳回升。与2008年、2015年不同，本轮稳地产，地产销售、住宅库存、房企融资等方面均存在“堵点”，或对稳地产政策落地生效形成掣肘。2023年，我国居民部门杠杆率已处较高水平、达64%，同时居民可支配收入增速放缓、就业信心待修复等或拖累居民购房意愿。居民杠杆率及收入预期的不同，或使本轮地产销售修复所需时间长于过去两轮。与过去两轮地产低迷时期相比，本轮地产开发投资资金不仅销售资金、首付按揭大幅回落，房企融资亦面临困难。从上市公司数据来看，2021年，房地产开发运营行业筹资性现金流净流出超3000亿元，2023年未见明显改善，房企筹资性现金流仍净流出超千亿元。这也导致地产开发投资资金累计同比2022年2月下滑至-18%，2024年初仍为-24%。
三问：地产政策，或如何进一步优化？居民住房仍有较大改善空间，非国有房企融资仍需支持
需求端来看，我国居民住房仍有较大改善空间，政策加大对保障性住房体系建设支持力度的同时，或可进一步推动改善性住房需求释放。2020年七普调查数据显示，广东、上海、浙江家庭住宅一户式占比超25%。考虑到2023年中国四大一线城市及中国香港房价收入比均超35，以更低的购房成本满足居民真实住房需求或是需求端政策优化方向。供给端看，房企尤其是非国有房企融资仍需政策支持。疏通房企融资“堵点”或是本轮稳地产的关键。2022-2023年非国有企业地产债发行占比仅14%、明显低于2020-2021年的32%；同时，境外到期地产债主要为非国有房企发行，2024年非国有房企中资美元地产债到期占比达80%。2023年央行设立的房企纾困相关再贷款工具使用进度亦较慢。住宅高库存或亦需稳地产政策加码推动解决。2024年2月，全国商品房住宅库存达20.4亿平方米，虽低于2020年的27亿平方米，但主因2021年起新开工投资大幅下挫；2024年2月广义住宅库销比仍达26个月、处于69%的历史分位水平。地产去库存，一方面新房销售政策或可进一步优化；另一方面，“三大工程”或可部分推动地产去库存。
风险提示:
经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。