策略深度报告：日本地产是如何走出低谷的？

（以下内容从东吴证券《策略深度报告：日本地产是如何走出低谷的？》研报附件原文摘录）
事件
2013年开始，日本房地产行业逐渐走出低谷，价格和销售连续攀升，从日本房地产价格指数来看，2013年1月-2023年1月，东京都市圈上涨62%，京阪神都市圈上涨41%，九州和冲绳上涨30%，东北上涨26%，北海道上涨55%，整个日本上涨38%。日本房地产如何结束了“失去的20年”，走出了低谷？安倍经济学的“三支箭”，对日本房地产产生了什么作用和影响？日本房地产对我们有哪些启示？
观点
安倍经济学的“三支箭”，大胆的货币政策（极其宽松的货币环境）、灵活的财政政策（刺激经济增长、消除财政赤字）和快速的增长策略（降低企业税负、促进金融和资本市场、设置开发创新特区，把日本置于全球经济发展社区）对日本房地产复苏有重要的积极作用。
其一，降低利率。1、购房者、开发商的借款成本下降。从2012年开始，利率一路下降，到2016年，正式进入负利率时代。宽松的货币政策降低了购房成本，刺激房地产市场交易活动，进而推动了房价的上涨。2、地产的相对收益上升。在宽松的货币政策环境下，固收类资产收益率随之降低，投资者会转向寻找其他具有更高收益的投资，比如房地产。根据日本不动产证券化协会（ARES）的统计，日本房地产的回报率相对稳定，收益率超过许多固定收益类资产。此外，日本通过设立房地产投资信托（J-REITs）进行房地产资产证券化。J-REITs始于2001年，2013年后，J-REITs的发行数量和整体规模显著增加。J-REITs的收益表现与日股相比也有一定优势。
其二，吸引外资。“三支箭”推动日本经济复苏，吸引外资。日本房地产是个庞大且稳定的市场。在全球投资者的视角中，日本房地产市场广阔，具有较高的投资价值。而且日本房地产对外国投资者持开放态度。在房地产交易方面，国内和国外投资者没有明显差异。外资可以通过J-REITs进入日本房地产市场。自2013年以来，外资交易J-REITs比重越来越大，成为J-REITs的主要交易者。
其三，促进旅游。安倍经济学实施以来，外国游客明显增多。2019年，外国游客已经高达3188万名，创历史新高。疫情后日本旅游业快速恢复。日本旅游业的开发，促进了房地产的开发，房价也随之上涨。比如：东京2020奥运会的开展带动多项设施建设和旅游热潮，推动了房地产发展和价格上涨。北海道吸引了国内外对滑雪胜地的投资，商业土地价格和住宅土地价格均明显上涨。推动旅游业发展的一个隐性措施，是引导日元贬值。
其四，深化城市化。推动人口进一步集聚。尤其是东京，在全日本人口减少的情况，2012-2022年，仍有约80万人涌入。住房需求旺盛，推动房价上涨。深化城市化的过程中，住房类型出现结构性调整，共管公寓（Condominiums）的比例提升，价格上涨最快最大，成为日本房价上涨的重要推动力。
安倍经济学的“三支箭”里，对日本房地产第一重推动，是货币政策；第二重推动，来自积极的市场开放；第三重推动，来自深化城市化。
启示：日本决策层清楚地意识到，房地产兼具消费品和资本品性质。一方面，鼓励消费需求，比如推进大城市化，比如降低购房者成本；另一方面，宽松货币，提供房屋出租相对收益率，引导外资成为推动市场回暖的先导力量，让房地产恢复部分投资属性。二者缺一不可。
风险提示：历史经验不代表未来；老龄化以及人口负增长；地缘政治风险等