(以下内容从西南证券《详解地产转型后的财政、金融以及新质生产力:新旧动能如何平稳接续?》研报附件原文摘录)
摘要
房地产从商品化“旧模式”步入双轨制“新模式”。当前我国房地产行业的供求关系发生重大变化,“旧模式”难以为继,“新模式”逐渐拉开序幕。在转型的过程中,“旧模式”的弊病逐渐浮出水面。首先,个别房企债务问题暴雷,目前正加快境内外债重组;其次,房地产销售走弱,导致库存高企、房价下跌。2023年房地产市场整体运行较为低迷,市场仍在调整修复中。转型的同时,加快“新模式”的建设,一是加大保障性住房建设和供给,二是房地产业向“双轨制”转型,保守估计2024城中村改造等的投资规模为1万亿元左右,拉动固定资产投资约2个百分点。
“土地财政”不可持续下,财税体制加快改革。随着房地产行业逐渐向“新模式”转型,关系紧密的地方财政和城投公司也不可避免地受到影响。因为房地产行业转型过程中带来的阵痛,城镇化减速,土地价格下跌,此前的“房地产
土地财政”模式也受到挑战,而且由于地方政府对城投平台的债务提供了隐性担保,带来了潜在的政府债务违约风险。转型的路径主要有两方面:一是城投平台加快转型升级,比如对于资产质量较低的企业进行破产清算、兼并重组等;二是新一轮的财税体制改革,央地财政关系调整,缓解“土地财政”下滑所带来的影响。
“土地金融”脱钩后,金融回归支持实体本源。房企融资限制的出台,房地产行业“过度金融化”逐渐得到矫正。在转型的阵痛期,不少房企频繁出现债务违约情况,从而也使得部分盈利能力较弱、资产质量偏差的中小金融机构的风险逐渐暴露,后续将主要通过补充资本金、加快合并重组、加快不良资产处理等路径来持续化解中小金融机构风险。而在房地产的“旧模式”逐渐成为过去后,金融行业需要回归本源,服务于实体经济:企业融资和个人消费信贷成本持续降低;发挥结构性货币政策工具作用;多层次资本市场不断完善和深化改革。
新质生产力将成为拉动经济增长的新动能。在以“房地产—土地财政—土地金融”为代表的旧模式式微的背景下,未来经济发展的着力点将在大力发展制造业和实体经济上。传统制造业方面,未来转型方向主要为自主可控、数字化、绿色化三个方面。在传统制造业转型升级的同时,我国还将进一步加快“新质生产力”的发展,包括推进战略性新兴产业和未来产业发展,央国企在该领域将承担更重要的任务,不断加快对于战略性新兴产业的部署,经济发展基础较好的省市也在积极部署未来产业。
风险提示:政策落地不及预期,地方债务风险超预期恶化。