房地产行业快评报告：融资端再迎利好政策

（以下内容从万联证券《房地产行业快评报告：融资端再迎利好政策》研报附件原文摘录）
行业核心观点：
我国宏观经济弱复苏，房地产行业是经济稳定修复中的关键变量，针对供给端，房地产行业融资支持力度持续加大，此次关于经营性物业贷款方面的放松对优质房企融资具有支持改善作用，预计后续关于支持房企融资相关政策仍有空间，针对行业需求端，中美货币政策周期差处于收敛，我国货币政策操作自主性进一步增强，降准以及结构性降息落地，LPR调降预期加强，我国货币政策空间打开，预计后续房贷利率调降、首付比例下调等政策将对需求端具有一定的提振作用，建议关注基本面优秀的房地产开发类头部企业、地产产业链中现金流较好的央国企背景企业。
投资要点：
事件：（1）中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。（2）1月24日，中国人民银行决定：自2024年2月5日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.0%；自2024年1月25日起，分别下调支农再贷款、支小再贷款和再贴现利率各0.25个百分点。
降准以及结构性降息落地，后续LPR调降预期加强，LPR调降引导房贷利率调降空间进一步打开，助力房地产行业需求端修复：此次央行调降金融机构存款准备金率将释放约1万亿流动性，自2023年9月以来首次调降，并是2022年以来首次一次调降50bp（前四次每次均调降25bp），体现了对市场的呵护意愿较强。我国的货币政策始终坚持以我为主，同时兼顾内外均衡，中美货币政策周期差处于收敛，我国货币政策操作自主性进一步增强，5年期LPR已经连续8个月保持不变，1年期LPR连续6个月保持不变，预计后续调降概率将加大，进一步推动住房贷款利率调降，提振房地产行业需求。
政策端持续托底并支持房地产行业融资，推动行业健康发展：近
期出台的《关于做好经营性物业贷款管理的通知》放宽了经营性物业贷款用途、提高了承贷额度等，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，经营性物业贷款可以用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％，较之前要求明显放松。此次政策的出台预计对于优质房企资金面具有较大的支持改善作用。
“稳增长”背景下，房地产行业将有望持续获得政策积极支持：1月25日，国新办举行金融服务经济社会高质量发展新闻发布会，国家金融监督管理总局副局长肖远企表示近期将加快推进城市房地产融资协调机制落地见效、指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求、要继续做好个人住房贷款金融服务，支持各地城市政府和住建部门，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，指导督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。我们预计后续关于房地产行业需求端的相关支持性政策仍将在因城施策的框架下持续推进，供给端预计主要在房企融资支持方面将加大力度。
关注地产产业链国央企背景上市公司：1月24日，国新办举行聚焦增强核心功能、提升核心竞争力，更好实现中央企业高质量发展新闻发布会，提及“进一步研究将市值管理纳入中央企业负责人业绩考核”，引导中央企业负责人更加重视所控股上市公司的市场表现，及时通过应用市场化增持、回购等手段传递信心、稳定预期，加大现金分红力度，更好地回报投资者。国资委一直动态调整中央企业经营指标体系，2023年将“一利五率”经营指标纳入考核指标，此次进一步研究将市值管理纳入中央企业负责人业绩考核，将有助于加强央企对市值管理的重视，或进一步推动央企综合运用增持、回购、加大分红等手段主动进行市值管理。
风险因素：政策支持力度不及预期、房地产行业需求端修复不及预期、房地产行业信用风险超预期等。