房地产行业研究：销售投资同比降幅收窄，二手房价格承压

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：销售投资同比降幅收窄，二手房价格承压》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产、物业板块下跌。本周（1.13-1.19）申万A股房地产板块涨跌幅为-3.6%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为-7.2%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-10%，恒生中国企业指数涨跌幅为-6.5%，沪深300指数涨跌幅为-0.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-3.6%和-9.6%。
本周郑州、长沙土拍优质地块高溢价成交，土地市场整体延续低迷趋势。本周（1.13-1.19）全国300城宅地成交建面205万㎡，单周环比-46%，单周同比-34%，平均溢价率4%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面1141万㎡，累计同比-73%；年初至今，招商蛇口、中建五局、京能置业、中国雄安集团、北京城建集团的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同环比降幅有所收窄，北京成交表现突出。本周（1.13-1.19）35个城市商品房成交合计267万平米，周环比-3%，周同比-28%。其中：一线城市周环比+19%，周同比-18%；二线城市周环比-12%，周同比-34%；三四线城市周环比+0.3%，周同比-8%。
本周二手房成交同比上升，环比略降，整体成交规模保持稳定。本周（1.13-1.19）15个城市二手房成交合计177万平米，周环比-0.4%，周同比+40%。其中：一线城市周环比+1%，周同比+34%；二线城市周环比-1%，周同比+44%；三四线城市周环比+3%，周同比+5%。
2023年房地产销售、投资等指标同比降幅收窄。2023年全年房地产销售额11.66万亿元，同比-6.5%；销售面积11.17亿平，同比-8.5%；开发投资额11.09万亿元，同比-9.6%；新开工面积9.54亿平，同比-20.4%，主要指标均低位收官。经追溯调整后，2022年销售额同比-31.4%，销售面积同比-31.9%，开发投资额同比-16.9%，新开工面积同比-39.8%，因此2023年主要指标的同比降幅已大幅收窄。我们认为房地产自2021年下半年进入深度调整以来，已经历连续且幅度较大的下探，尽管短期仍存在一定的调整压力，但随着2023年末千亿PSL重启、各城市先后出台房票政策、“三大工程”加速落地，预计将对新开工、开发投资、销售等形成托底，将在新的平衡点上逐渐企稳。
70城房价延续下行趋势，二手房价格下行压力大于新房。新房来看，由于2023年“小阳春”后销售市场持续回落，房企加大营销折扣力度，各能级城市的新房价格自6月起普遍开始下行，其中一线城市相对韧性更强。12月新房价格环比上涨的城市有7个，较上月减少2个；下跌城市有62个，较上月增加3个。二手房来看，各能级城市的二手房价格自5月起普遍下行，12月70城二手房价格均下跌，为2014年9月以来的首次，主要由于各地出台支持性政策后，激发出置换需求导致二手房挂牌量增长，二手房相互比价，呈现“以价换量”趋势。
投资建议
2023年房地产销售、新开工面积、开发投资额等主要指标低位收官，虽存在短期调整压力但同比降幅已较2022年有所收窄，正向新平衡点回归。各地住建系统纷纷提出2024年“三大工程”建设目标，有望形成托底效应。推荐在新发展模式下已布局城中村改造、且主打改善产品双重加持的央国企，如越秀地产、招商蛇口、华润置地；推荐受益于行业K型分化的改善型房企，如建发国际集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约