房地产行业周报：行业新发展模式加快构建，“稳市场”政策见效可期

（以下内容从开源证券《房地产行业周报：行业新发展模式加快构建，“稳市场”政策见效可期》研报附件原文摘录）
核心观点：行业新发展模式加快构建，“稳市场”政策见效可期
我们跟踪的64城新房成交面积同比下降，环比增长。17城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积同比增长，成交溢价率环比下降。2023年1-11月二手房销售好于新房，从长期因素看是房地产市场进入增量存量并重发展阶段的必然趋势，部分对新房的需求转向二手房，二手房对新房形成一定的供应替代。投资端核心城市核心区域土拍热度依旧，优质房企补货意愿强。我们认为市场“房住不炒”总基调不变，适应新形势下，以政策“进”促市场“稳”。未来政策仍将保持温和积极的态势，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
政策端：坚持房住不炒定位，增量存量并存发展
中央层面：住建部在2024年重点工作会议中提出坚持“房住不炒”定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。
地方层面：广州非按揭购买自住住房的，在实际支付购房款两年内提出申请，每3个月可以提取一次，提取总额不超过实际支付的购房款；合肥申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款。现将该项政策有效期延长两年，至2025年12月31日止；山西省提出积极稳妥化解房地产风险，扎实做好保交楼工作，促进房地产市场平稳健康发展。
市场端：新房成交环比增长，重点城市土拍热度依旧
销售端：根据房管局数据，2023年第52周，全国64城商品住宅成交面积423万平米，同比下降22%，环比增加13%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达17552万平米，累计同比下降15%。全国17城二手房成交面积为151万平米，同比增速34%，前值67%；年初至今累计成交面积8497万平米，同比增速30%，前值30%。
投资端：2023年第52周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2203万平方米，成交土地规划建筑面积9926万平方米，同比增加11%，成交溢价率为1.7%。一线城市成交土地规划建筑面积325万平方米，同比增加57%；二线城市成交土地规划建筑面积2762万平方米，同比增加6%；三线城市成交土地规划建筑面积6839万平方米，同比增加12%。杭州6宗地块延续“价高者得”的方式，其中4宗宅地高溢价成交，最高溢价率达36.25%，绿城、滨江集团联合体均有斩获。
融资端：国内信用债发行环比增长
2023年第52周，信用债发行59.3亿元，同比减少11%，环比增加6%，平均加权利率3.69%，环比持平；无新增海外债发行。
风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。