房地产行业点评：北上政策齐发力，市场复苏可期

（以下内容从华福证券《房地产行业点评：北上政策齐发力，市场复苏可期》研报附件原文摘录）
投资要点：
事件：12月14日，北京上海同步调整房地产调控政策，分别在普通住宅认定标准、首付比例及按揭利率等方面进行了政策优化，旨在更好的满足刚需和改善需求，促进房地产健康平稳发展。
普宅标准放宽
北京上海同步大幅放宽普通住宅认定标准，大幅提升成交价格认定标准，5环内不高于8.5万元/㎡、5-6环不高于6.5万元/㎡、6环外不高于4.5万元/㎡；上海取消普通住宅价格要求，仅对单套面积要求不高于144㎡。
标准放宽下，普通住宅占比大幅提升，对于目前市场二手房交易中，非普通住宅交易产生的增值税，在认定为普通住宅后免征。二手房交易成本下降，有利于二手房市场成交流动性改善。
首付比例下降
首套房最低首付比例北京、上海同步下调至30%。二套方面，北京城六区下调至50%、非城六区下调至40%；上海远郊六区（嘉定、松江、奉贤、宝山及金山）二套首付比例最低下调至40%，其他区域最低50%。同时，北京最长房贷年限由25年恢复至30年。
我们认为，首付比例下调有利于进一步促进刚需及改善性需求释放。认房不认贷新政后，改善需求释放带来的二手房挂牌增长，进一步传导至置换需求释放不通畅的困境，在二套房首付比例下降的背景下，有望得到直接改善。
按揭利率下调
北京城六区首套商贷按揭利率不低于LPR+10bp(4.3%)、二套不低于LPR+60bp(4.8%)；非城六区首套不低于LPR(4.2%)、二套不低于LPR+55bp(4.75%)。上海商贷按揭利率首套不低于LPR-10bp；二套远郊六区不低于LPR+20bp(4.4%)，非远郊六区不低于LPR+30bp(4.5%)。
按揭利率下调一方面有助于促进合理购房需求释放，降低还贷压力，增加居民可支配收入的同时提升居民的消费意愿；同时，北京上海在城区与郊区的房贷利率非对称下调，也体现了支持合理购房需求的政策导向。
政策齐发力，市场企稳可期
我们认为，中央经济工作会议后，房地产调控政策同步在供需双端发力，需求侧重点支持合理购房需求释放，供给端一视同仁满足不同房企的合理融资需求，持续宽松的政策环境将改善居民预期的同时，扭转市场供需双弱的负反馈局面，驱动房地产市场企稳复苏。
投资建议：我们认为，当前地产板块已经过度反应了市场的悲观预期，在当前供需双端政策发力，行业有望企稳复苏的背景下，地产板块投资价值凸显。建议关注重点龙头房企：保利发展、招商蛇口、滨江集团，以及优质混合所有制企业：万科A、金地集团。
风险提示：地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧