政策周报第6期：地产“三大工程”进展如何？

（以下内容从国金证券《政策周报第6期：地产“三大工程”进展如何？》研报附件原文摘录）
下半年以来，高层会议中频频提及“三大工程”，支持其加快落地；当前，“三大工程”进展如何？系统梳理，供参考。
一问：本轮“三大工程”有何不同之处？重点支持人口较多的大城市；更强调多渠道筹措资金
地产投资持续走低的情况下，“三大工程”成为稳投资的重要缓冲垫。2021年后半年以来，地产投资持续低迷、同比负增长持续近24个月；基建投资宏微观数据背离屡现，落地存在“堵点”。在此情况下，“三大工程”或是投资新增长点，7月政治局会议以来，多部门召开会议从提供财政金融和土地要素支持等方面推动“三大工程”加快落地。与全国推广的棚改项目等不同，“三大工程”重点支持人口较多、确有需求的城市；且“三大工程”之间相互结合，或同步规划、建设。与过往的“棚改”项目不同，本轮“三大工程”推进聚焦超大特大城市及城区常住人口大于300万的大城市；且从广州发布的城中村改造征求意见稿可知，“三大工程”之间或相互联系、同步规划建设。地方财政“捉襟见肘”、化债持续推进背景下，当前“三大工程”的资金来源更加强调防范地方债务风险，鼓励和吸引民间资本参与。与“棚改”项目资金结构不同，“三大工程”更强调发挥市场机制作用、多渠道筹措资金，同时更强调“规范财政金融风险”、“做好项目风险评估…新增地方政府隐性债务的一律不得实施”等。
二问：“三大工程”的潜在规模？年均投资在1.2万亿元左右，2024规模或受落地节奏、资金掣肘
中性情景，城中村改造年均潜在投资规模或在5000亿元左右。根据七普统计的超大特大城市城区内自建房户数及总建面，测算城中村总面积或在7亿平米左右。据2021年规定，假设城中村改造项目拆除比例在10%-30%，拆建比为2，则总投资或在2-4万亿元，5年改造期年均投资为4000-9000亿元，7年改造期年均投资为3000-6000亿元。中性情景，配售型保障房年均潜在投资或在3000亿元左右，租赁型保障住房年均投资或近2000亿元。配售型保障性住房建设主要在城区常住人口300万以上的35个大城市、城区住户一亿户左右。参考新加坡经验，中性假设35大城市10年新增30%城区家庭住入保障房、年均新增300万套，则年均潜在投资或在3000亿元左右。同时，保障性租赁住房投资或加快，中性假设2024年完成“十四五”剩余目标的六成、即183万套，年均投资或近2000亿元。中性情景，“平急两用”基建项目年均潜在投资规模或在2500亿元左右。截至11月底，杭州披露共储备116个项目，总投资770.35亿元；武汉披露共储备项目23个、总投资162.5亿元。以杭州、武汉两地城市面积数据推算，超大特大城市“平急两用”基建项目总规模或在3500-7500亿元；假设周期两年，年均潜在投资或在2500亿元左右。
三问：当前各地“三大工程”进展如何？“平急两用”项目落地较快，政策行资金支持力度较大
“平急两用”基础设施建设由于更多为升级改造、落地进度较快。截至12月上旬，多地披露其“平急两用”基础设施建设项目进度；截至11月底杭州共储备116个项目、总投资770.35亿元，并已召开项目开工仪式。城中村改造方面，广州、上海等城市推进较快。广州发布的城中村改造专项规划及城中村改造征求意见稿，对城中村改造项目规划、资金、方式、流程等做出明确规定，且规划中九成为全面改造项目。而深圳城中村改造经验显示，城中村改造项目具有3-6月收房期，年末新增项目开工形成实物工作量或在2024年二季度及之后。保障性住房建设，目前仍处调研规划阶段。保障性住房建设方面，租赁型住房仍是多地重点推进领域，配售型保障房大部分城市仍处调研规划阶段。其中，深圳于11月下旬公布的关于宝安区机场东地区规划调整的公示中，首次出现“为支持首批配售保障性住房建设”，或指向部分城市已着手开展配售型保障性住房项目前期工作。
资金端，目前部分地区正在推进的“三大工程”资金支持多源于政策性银行、地方金融机构等。例如，上海青浦凤溪社区城中村改造项目中，政策性银行和商业银行授信额度占总投资规模超六成。近期，各机构发声加大对“三大工程”资金支持，首单“平急两用”资产证券化产品亦于深交所发行，后续“三大工程”资金或更多元化、更多渠道。
风险提示:经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。