政策月报第4期：稳地产：“量变”如何引起“质变”？

（以下内容从国金证券《政策月报第4期：稳地产：“量变”如何引起“质变”？》研报附件原文摘录）
11月，央、地稳地产政策再加码；频出的地产政策或如何由“量变”如何引起“质变”？本文系统梳理，可供参考。
一、稳地产“金九银十”后，金融工作会议指引下稳地产再加码
继“金九银十”各地稳地产政策频出后，中央金融工作会议“防风险”指引下，稳地产政策优化再加码。地产链前端，百城土地成交情况延续低迷，11月土地流拍率平均近12%、成交土地溢价率继续下探至3%。截至11月底，22限价城市中18城已放松限价。“限地价”取消后，地价分化加深，部分优质地块成交价突破之前15%的溢价限制。
地产链中端，房企信用事件频发下，保交楼和房企融资政策加码。中央金融工作会议提出“促进金融与房地产良性循环...一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”后，各部委会议中对房企融资、保交楼等支持加码。据媒体报道，11月下旬央行等召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”，进一步加大对非国有房企供需两端融资支持。
地产链后端，继广州之后、深圳大幅降低二套房首付比等以满足居民改善性住房需求；二线城市稳地产应出尽出下，重心转向落户政策优化。11月，地方地产政策继续加码，一线城市中，深圳调整普通住宅认定标准、统一降低二套房首付比例至40%等；二线城市中，除了解除限购、优化信贷政策外，多地降低落户门槛等以进一步提升地产需求。
二、近期会议中，“三大工程”被频频提及，或是稳地产的重要缓冲垫
下半年以来，高层会议中“三大工程”被频频提及，建设主体、土地要素、融资等政策支持等亦持续部署。7月中央政治局会议后，城中村改造、“平急两用”公共基础设施和保障性住房建设成为后续多次提及的“三大工程”；相关部署也逐渐明确落地，多部门召开会议从明确建设主体、提供资金和土地支持等推动“三大工程”加快落地。
见微知著，“三大工程”并非独立分割，而是相互联系、同步规划建设。11月下旬，广州发布首个城中村改造征求意见稿，其关于城中村改造项目的安排中提及，伴随着项目实施，确需新建或改建的公共服务等基础设施需同步建设及交付使用，其中或包含“平急两用”的基础设施；且城中村改造地块应按照一定比例配置保障性住房。
“三大工程”能否充当稳地产“缓冲垫”，资金支持或是关键。城中村改造资金或可分为财政资金，专项借款和贷款，社会资金及其他资金支持。在地方政府性基金收入延续回落状态下，中央财政专项补助、项目专项借款等或是“三大工程”重要资金来源。根据棚改项目经验，PSL支持、政策性开发性银行配合或可有效支撑项目资金。
三、稳地产要“量变”到“质变”，提振需求意愿、能力等或是关键
当前我国稳地产政策虽多，但主要集中于房企支持、购房限制放松、政府工程托底等，要想实现“质变”，提振地产销售或是根本。传统周期下，销售是影响房企拿地意愿的主要驱动因素。2016年以来，按揭贷、定金预收款在房地产开发资金来源中占比均在45%以上，2023年前10月占比51.3%。因此，销售景气度直接影响房企拿地和开工意愿。然而，高库存会削弱销售对房企拿地意愿的影响。2014-2015年，高库存下，房企拿地意愿低迷；2015年下半年起，地产销售持续改善，至2017年下半年住宅库存降至25亿平米以下，成交土地面积增速才随之转正。2021年以来全国商品住宅库存持续去化，但由于销售低迷，商品住宅库销比反而上升，库存去化周期明显拉长。
当前销售低迷、居民购房意愿降低或并非主因政策限制，更多在于预期不稳、收入压制、信心不足等。2022年，地产净停工面积攀升至9亿平方米，占总施工面积比例达10.3%，对居民购房预期产生较大冲击。同时，2022年我国居民杠杆率达61.3%、处于较高水平；叠加疫情对居民就业和收入产生的“疤痕效应”尚未完全修复，居民购房意愿和能力或受压制。“保交楼”稳预期、降低购房成本、稳定就业、提升收入等类型政策或是后续稳地产核心驱动。
风险提示:
经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。