房地产行业研究：房贷利率向下微调，金融支持暖风频吹

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：房贷利率向下微调，金融支持暖风频吹》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产、物业板块涨幅领先。本周（11.18-11.24）本周申万A股房地产板块涨跌幅为+4.2%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.7%，在各板块中位列第2。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+7.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.1%，沪深300指数涨跌幅为-0.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+6.5%和+8.4%。
本周南京土拍不限地价全部底价成交，土地市场延续低迷趋势。本周（11.18-11.24）全国300城宅地成交建面1161万㎡，单周环比-1%，单周同比-35%，平均溢价率1%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面35116万㎡，累计同比-27%；年初至今，中海地产、保利发展、建发房产、华润置地、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售环比上升，同比受去年年末“翘尾”的影响，跌幅有所扩大。本周（11.18-11.24）35个城市商品房成交合计319万平米，周环比+8%，周同比-21%。其中：一线城市周环比+23%，周同比-7%；二线城市周环比+2%，周同比-25%；三四线城市周环比+22%，周同比-21%。
本周二手房环比略降，同比增幅扩大，整体成交规模维持稳定。本周（11.18-11.24）15个城市二手房成交合计186万平米，周环比-2%，周同比+33%。其中：一线城市周环比+3%，周同比+29%；二线城市周环比-5%，周同比+32%；三四线城市周环比+24%，周同比+77%。
11月百城房贷利率继续向下微调，已降至历史低位。根据贝壳研究院，今年百城首套房贷平均利率由1月的4.10%下降至11月的3.87%，二套房贷平均利率由1月的4.91%下降至11月的4.43%，同期五年期以上LPR由4.3%降至4.2%；11月银行平均放款周期19天，3月以来基本维持20天左右的高速放款水平。分能级看，截至2023年11月，一线、二线、三四线首套平均房贷利率分别为4.38%、3.88%、3.84%；二套平均房贷利率分别为4.88%、4.42%、4.41%。百城中仅有一线城市首套利率高于4.0%，仅一线城市及杭州、南京、苏州等核心城市二套利率高于4.4%。自8月政策开始密集落地以来，二三四线城市已基本解除限购，房贷利率整体降幅较大，而北京上海的房贷利率及首二套首付比例仍相对较高，存在一定的调降空间。
本周金融支持房地产融资的暖风频吹，各类支持性举措有望加速落地。上周五央行等三部门联合召开金融机构座谈会，要求各金融机构深入贯彻落实中央金融工作会议部署，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。本周官方涉及金融支持房企融资的论调频出，持续释放金融端支持房企融资的积极信号。其中建行已于各家房企就债券承销与投资、经营性物业贷款、银行授信增额、境外及跨境融资等展开沟通。同时，此前中央金融工作会议提到的继续用好“第二支箭”发债融资、支持房企通过资本市场合理股权融资亦将加快推进速度。随着后续各项金融支持落地，预计房企紧张的现金流状况将边际改善，有利于维系房企的融资渠道，稳定预期提振信心。
投资建议
近期关于金融支持房地产的论调频出，预计后续各大金融机构将从信贷、债券、股权等渠道配合落地各项支持性措施，助力行业企稳、稳定预期、提振市场信心。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约