周报：增量稳房地产政策的推出或有助于房地产投资企稳

（以下内容从中航证券《周报：增量稳房地产政策的推出或有助于房地产投资企稳》研报附件原文摘录）
报告摘要
美联储纪要总体上增量信息有限，市场依旧认为本轮加息已结束
11月21日，美联储公布10月31日至11月1日会议的纪要。经济方面，与会人员预计因汽车工人的要工等因素，四季度美国的GDP增长将较三季度明显放缓，但下半年的增速会较上半年略有加快；通胀方面，工作人员预计，到今年底，整体PCE将接近3.0%，较前次预期的3.5%下降，核心PCE通胀预期仍约为3.5%，此后几年通胀将下行，到2026年，整体及核心PCE通胀都将接近联储目标2%；关于联邦基金目标利率，美联储会议纪要显示，如果通胀回落的进展不足、美联储将进一步收紧货币政策，所有FOMC成员都认为，利率仍将在一段时间内保持限制性，同时所有与会者一致同意，每次会议的政策决定将继续基于“全部信息的综合考虑”。
一方面，本次美联储议息会议纪要并未提及降息“时点”，这一点让市场略微“失望”，纪要公布当天美股三大指数走低。但另一方面，本次会议纪要公布的偏鹰派的信息并未超出9月美联储会议纪要以及鲍威尔在11月会议之后重要讲话的范畴，事实上“鹰派”程度也未明显超出市场预期。因此会议纪要公布会，市场主流观点依然认为本次加息已经结束，7月加息即为本轮加息最后一次。截止11月26日，CME数据显示，市场预期美联储12月会议维持联邦基金目标利率不变的概率高达95.5%，仅较11月17日的100%略降，当前的利率水平将维持到明年6月，届时美联储将降息。美股在11月21日走低后，11月22日和11月24日（11月23日感恩节休市）迎来连续反弹。
总体上，我们仍然认为除非通胀在油价大幅波动或其他因素冲击下，显现出超预期的坚韧或反弹，否则美联储重启加息的概率不大，7月或为本轮加息周期的最后一次加息。美联储传达出的相关鹰派信息，在美联储加息已达终点的情况下，更多的意义在于避免引起市场抢跑交易美联储降息，影响通胀预期。
房地产对经济的拖累作用仍然较大，仍需增量稳房地产政策发力
10月经济运行中亮点和薄弱环节同样突出。在消费边际转好、基建投资、制造业投资和工业生产保持韧性的同时，房地产投资和出口仍拖累经济，其中，房地产的拖累作用更加明显。
2023年10月房地产相关数据仍然具有四个主要特征：1，房地产开发投资降幅仍然达到10%以上，房企投资意愿依然不高。2，居民购买新房意愿仍然不高。10月商品房销售额和销售面积降幅仍然分别达8%以上和10%以上。10月，商品房销售额和销售面积环比分别排在近10年同月由高到低的第9位和第10位。3，房企开发资金同比降幅略缩窄，但降幅仍然高达17%，且国内贷款同比再次转负，显示房企融资仍然不畅。4，房屋施工面积同比降幅再次扩大，房企仍忙于保交楼。10月房地产施工端依然延续此前的趋势，竣工面积和新开工面积分别录得大幅同比正增长和大幅同比菱缩。
高频数据显示目前的情况是，虽然二手房购买有边际改善，但居民购买新房的意愿仍然处在低位：2023年11月上半月（截止11月15日，下同），我们统计的36个城市中，一线、二线和三四线城市一手商品房销售面积同比别为-2.0%、-18.3%和-25.4%，分别较上月全月同比降幅缩窄4.8个百分点、降幅扩大4.0个百分点和降幅缩窄11.4个百分点；2023年11月上半月，我们统计的19个城市中，北京、深圳、二线（10个）和三四线城市（7个）二手房成交面积同比分别为+2.5%、+57.1%、+23.2%和-17.0%，分别较上月全月同比由负转正、同比涨幅下行1.5个百分点、同比涨幅下行13.3个百分点和同比由正转负。
目前制约房地产投资回暖的核心抑制因素一是居民购买新房意愿偏低，二是房企在融资能力受限的情况下，主要资源用于保交楼，开发新项目的意愿偏低。
往后看，房地产的企稳仍需增量稳增长政策支持。购房方面，近期又有深圳等多个城市出台鼓励居民购买改善型住房的相关政策。房企金融支持方面，据媒体报道，11月17日中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会上提出了“三个不低于”，即各银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。此外，本周媒体传出消息，一份根据资产规模排序、仍处于正常经营中的包括约50家不同所有制的国内房企名单正在被拟定，监管机构强调对名单上企业的正常融资需求应当满足。
如相关政策属实并落实到位，预计房地产投资的持续下滑趋势将有望得到一定抑制。政策的实际效果，仍需进一步观察。
11月MLF巨额增量续作，年前降准概率提高
本周资金利率持续在2%以上高位运行，截止11月24日，DR007报收2.18%，较上周五上行16BP；SHIBORIW报收2.20%，较上周五上行24BP。
临近月末，债券发行压力不减，叠加前期巨量逆回购滚续压力，本周资金面压力边际上行。本周央行公开操作规模持续放量，11月20日至11月24日，央行累计投放7D逆回购21670亿元，中标利率1.80%，逆回购到期量17610亿元，通过逆回购投放流动性4060亿元。继上周MLF增量平价续作后，本周11月LPR利率报价与上期持平在意料之中。虽然10月以来国债增发计划落地带动资金面持续收敛，以DR007为代表的资金利率波动加大，但当前LPR下调仍面临不小的阻力，主要还是来源于商业银行的息差压力。
2022年以来商业银行净息差加速下行，截止2023年9月净息差已压缩至1.73%，突破了市场利率定价自律机制规定的1.8%的警戒线。虽然伴随着美联储加息预期大幅降温，人民币汇率近期出现强势反弹，但是短期内进一步降息的内部条件仍不具备，银行体系须降低负债端成本，保证合理的利润空间。往后看，面对当前尚待修复的宏观环境，后续降低银行体系成本、引导存款利率下行是重点工作方向。为了避免流动性层面压力过大，央行或通过降准、巨量逆回购滚续相结合的方式满足流动性需求。
美国10年期国债收益率震荡回落，人民币汇率强势反弹
截至11月24日，我国10年期国债收益率报收2.71%，较上周五上行6BP；美国10年期国债收益率录得4.47%，较上周五上行3BP。美元指数截至本周五报收103.44，美元兑人民币即期汇率报收7.15，较上周五反弹近1000BP。
人民币汇率此轮强势反弹主要是由外部因素主导的。11月以来，随着美国通胀数据下行，美联储加息预期大幅降温，带动美国10年期国债收益率见顶回落，全球流动性压力得到极大缓解。11月以来美元指数下行3.02%，包括欧元、澳元在内的发达经济体货币和韩元、泰铁在内的新兴市场货币本月涨幅均超过2%。
往后看，年底前人民币汇率有多重因素支撑，或进一步企稳反弹。首先年底前企业结汇需求上升，此时交易商需将美元兑换为人民币，带动外汇市场美元供应增加。其次，年底在圣诞节、感恩节等节日带动下，欧美消费上升或带动出口回暖，给予人民币支撑最后，12月美联储进一步加息的可能性较低，随着通胀数据、就业数据等关键经济数据的发布，美联储后续政策路径进一步清晰，或带动美元指数进一步下行，使得人民币汇率的外部约束进一步减弱。
资金面压力边际上行，债市持续回调
截止11月24日，我国10年期国债收益率报收2.71%，较上周五上行6BP。长端收益率继上周小幅回调1BP之后，本周回调幅度有所加大，主要是资金面压力上行带动债市情绪走低。年底到明年一季度是政府债发行高峰，短期内资金面对债市情绪的抚动或难消弭。
基本面上，近期房地产政策优化新动向引起市场关注。11月22日，据南方日报消息，深圳再度松绑购房杠杆，下调二套房首付比例，同时扩大了普宅认定范围，进一步打开一线城市需求端政策空间。近期央行、金融监管总局、证监会联合召开的金融机构座谈会上提到“要落实好跨周期和逆周期调节的要求，着力加强信贷均衡投放，统筹考志今年后两个月和明年开年的信贷投放，以信贷增长的稳定性促进我国经济稳定增长”。房地产政策的优化或有望与宽信用政策形成合力，稳定居民购房需求，共同推动经济预期筑底向好。但在债市对经济修复底色验证之前，基本面对债市压力较为平缓。
本周各等级、各期限信用债和城投债收益率边际上行，但信用债收益率上行幅度弱于同期限利率债，导致信用利差仍处于压缩态势。截止11月24日，AAA级3年期中短期票据收益率较一周前上行6.22BP，录得2.91%；信用利差较一周前下行3.78BP，录得33.4BP。城投债方面，AAA级3年期城投债收益率录得2.97%，较一周前上行7.21BP，信用利差录得39.62BP，较一周前下行2.79BP。
风险提示：国际局势出现黑大鹅利空单件：海外宏观经济下行超预期；国内稳增长政策改果不及预期；国内需求端恢复速度显著偏慢