政策周报第5期：房地产新模式：如何理解“以人定房”？

（以下内容从国金证券《政策周报第5期：房地产新模式：如何理解“以人定房”？》研报附件原文摘录）
传统地产模式转型过程中，新发展模式指向何方？近期住建部部长提出的“以人定房”或如何理解、海外经济体有怎样的经验？本文梳理，可供参考。
一问：传统地产模式的变化？告别“高周转、高负债、高杠杆”过程中，投资、偿债等出现“阵痛”
2021年“三道红线”政策落地，推动地产告别“高周转、高负债、高杠杆”的开发经营模式。2020年8月，住建部、央行等召开重点房地产企业座谈会，提出进一步落实房地产长效机制；后续“三道红线”试点启动、并于2021年全面实施，推动上市房企有息负债增速由2019年的14%快速降至2022年的0.1%。
同时，疫情对居民收入、就业产生的冲击，导致其购房意愿降低、且在“买涨不买跌”下进一步加强。疫情期间，调查失业率两度超6%，可支配收入增速也随之下台阶，2020-2022年平均为4.2%、低于2017-2019年的8%。居民收入及预期尚在修复状态下，居民购房意愿明显降低，商品房销售面积累计同比自2022年以来持续22个月为负值。
融资承压和销售低迷，压制地产企业的投资、偿债等活动。2021年6月起，地产新开工活动、土地购置情况等持续低迷，截至2023年10月，地产投资负增长状态已持续近24个月；房企债券信用风险事件发生频率攀升，中资地产美元债指数由2020年末的125%大幅下滑至2023年10月的44%。
二问：地产发展新模式或如何推进？支撑地产高增的基本面或已改变，“以人定房”或是后续方向
为了防止地产“硬着陆”，稳地产政策频出，包括融资端、需求端、“三大工程”支持等方面。7月，政治局会议提出适时调整优化房地产政策、更好满足居民住房需求；8月，央行、财政部等多部门推动“认房不认贷”、住房信贷政策优化等政策落地；从当前销售数据来看，政策对二手房供需均有提振，对新房销售和拿地的提振或仍需时间。
长期视角看，支撑地产高增长的基本面或已改变，地产行业亟待寻求新发展模式。2016年以来，新增城镇人口数量明显下滑，2022年为646万人、低于2016年的2600多万人，指向地产供需关系已发生重大变化；且参考其他海外经济体，我国家庭杠杆率提升空间或有限，叠加可支配收入增长放缓、房价收入比提升，或使居民潜在购房能力下降。
“房住不炒”的基调下，“以人定房”或是后续地产发展新方向。近期住建部部长指出，建立地产发展新模式，一是建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，“以人定房、以房定地、以房定钱”，二是建立房屋开发为全生命周期管理机制；或指向后续一是对人口净增地区、人口大省加大相关政策支持、加快建设保障住房体系，二是满足居民高品质住房需求，对存量房的老旧小区更新改造、城中村改造等项目或是后续政策支持重点。
三问：海外地产模式有何经验借鉴？完善的保障性住房体系需法律制度、财政政策等多方支持
海外经济体中，德国、新加坡等是典型的“以人定房”发展模式，两国均具备完善的保障性住房体系。德国住房市场以租赁为主,2018年，超半数德国居民通过租赁住房解决居住需求。新加坡住房市场以组屋为主，2022年组屋占新加坡住房市场比例达72%，近九成新加坡居民通过购买组屋解决住房需求。
德国与新加坡保障性住房体系长久以来的平稳运行，离不开相关法律制度保障和财政支持。德国保障性住房相关法律由金融、税收和租赁等制度共同组成，供给端适当遏制地产行业的投资回报率的同时，建立完备制度有效保障租赁者权益。新加坡则通过《土地征收法》等相关法律，保证较高的国有土地占比、且国有土地由政府直接管理和控制。
财政支持方面，德国以货币住房补贴为主，既有对无收入居民提供维持基本生活所需进行全额补贴，也有对低收入居民提供部分住房租金来维持适宜的生活的部分补贴。新加坡则为中低收入群体首次购房提供中央公积金额外和特别住房补贴，且由建屋局向组屋购房人发放低息贷款、提升其购房能力。
风险提示:经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。