房地产行业点评：满足合理融资，探索房地产发展新模式

（以下内容从华福证券《房地产行业点评：满足合理融资，探索房地产发展新模式》研报附件原文摘录）
事件：10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行。房地产方面方面，会议提出“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式”。
推动房企融资公平性，支持力度持续加大
2022年11月23日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”。本次中央金融工作会议进一步强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。
本次政策强调推动公平竞争的融资环境，不再以企业规模或所有制性质作为融资支持的标准，以确保金融机构对各种房地产企业提供平等的融资机会，尤其是对民营房企与其他企业的支持。
政策工具有效应用，楼市加速企稳回升
7月24日的中央政治局会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。本次中央金融工作会议进一步强调“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求”。金融工作应紧密结合各地房地产市场的实际情况进行调整，贯彻“因城施策”原则，并关注金融维度，确保房地产金融政策的有效执行。目前房地产市场小幅回暖，但为了进一步促进销售并降低金融风险，还需要对刚需和改善性住房的需求提供更加有力的支持。
开展“三大工程”建设，探索房地产发展新模式
“三大工程”建设指城中村改造、规划建设保障性住房、平急两用基础设施。7月14号，国常会通过了《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》；7月21日，国常会通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；8月25日，国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》。
金融工作会议在房地产金融策略上，强调对“三大工程”建设的支持，尤其是在全国35个关键城市的保障房和城中村改造项目。为了完善“市场+保障”的房地产体系，现阶段正致力于活化存量房产以增加保障房供应，尤其是在超大型城市推进城中村改造，既能促进当地房地产企业投资，又能稳定房地产市场。这需要新建设施的合理规划，并合理利用城市中的低效或闲置资源。
投资建议：随着中央与核心城市相关政策密集落地，有望带动市场边际销售持续改善，加速推动“金九银十”楼市复苏。建议关注重点龙头房企：保利发展、招商蛇口、滨江集团，以及区域型地方国企：浦东金桥。
风险提示：地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧