房地产行业周报：9月商品房销售降幅收窄，杭州限购区域调整

（以下内容从西南证券《房地产行业周报：9月商品房销售降幅收窄，杭州限购区域调整》研报附件原文摘录）
投资要点
10月44城新房成交面积同比-13%，环比-6%；14城二手房成交面积同比+36%，环比-4%。截至20日，10月44城新房累计成交面积同比-13%，环比9月同期-6%；全年累计同比-8%。其中，一线城市10月累计成交同比-7%，环比9月同期+1%，全年累计同比+3%。二线城市10月累计成交同比-8%，环比9月同期-3%；全年累计同比-9%。三四线城市10月累计成交同比-37%，环比9月同期-21%；全年累计同比-17%。10月14城二手房累计成交面积同比+36%，环比9月同期-4%；全年累计同比+28%。
9月商品房销售环比回升，同比降幅连续4个月收窄。9月商品房销售面积10857万平方米，环比增长47%，同比下降10.1%；商品房销售额10912亿元，环比增长42%，同比下降13.6%，降幅较8月收窄2和3.4个百分点。累计来看，1-9月商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，商品房销售额89070亿元，同比下降4.6%，降幅较1-8月分别扩大0.4和1.4个百分点。随着利好新政落地，9月销售和市场预期出现边际好转。
新开工降幅收窄，竣工保持高增。1-9月房屋新开工面积72123万平方米，同比下降23.4%，房屋竣工面积48705万平方米，增长19.8%。9月竣工面积为4979万平方米，同比增长25.4%，增幅较8月扩大15个百分点；9月新开工面积8232万平方米，同比下降14.6%，降幅较8月收窄9个百分点，四季度有望企稳止跌。1-9月房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%，降幅较1-8月扩大0.3个百分，单月开发投资额10369亿元，同比下降11.3%，新开工保持低位、土地市场低迷仍是开发投资走弱的主要原因。
杭州限购政策调整，非限购区进一步扩大。10月16日，杭州从加大保障性住房建设和供给、优化住房限购政策、加强住房信贷支持力度、优化住宅用地供应、强化预售资金监管、规范房地产市场秩序等方面完善市场调控。限购区域由9区缩减至上城、拱墅、西湖、滨江四区，本市户籍家庭在限购范围内限购2套住房；非本市户籍有缴纳城镇社保或个人所得税记录的限购1套，社保年限明显缩短。此外，取消限购范围内住房司法拍卖竞买人的限购限制。
土地限价调整，核心地块热度有望升温。自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制、远郊区容积率1.0限制等。根据中指监测，已有成都、济南、合肥、厦门等地实际落实“取消土地限价”，南京、宁波、苏州、西安等将在下一批次土地出让文件中发布。取消地价上限或可带动房价预期改善，稳定市场预期。热点城市的核心地块热度或升温，核心城市中小房企拿地压力加大，资金实力较好的央国企拿地机会增加，但由于分化仍在，预计非核心地块回温有限。
投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。