房地产行业研究：土拍限价有望打开，居民中长贷创年内次新高

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：土拍限价有望打开，居民中长贷创年内次新高》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产及物业板块均有所下跌。本周（10.7-10.13）申万A股房地产板块涨跌幅为-3.4%，在各板块中位列第23；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.4%，在各板块中位列第22。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.4%，沪深300指数涨跌幅为-0.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-7%和-3.9%。
本周上海三批次首轮土拍收官，土地市场整体延续低迷趋势。本周（10.7-10.13）全国300城宅地成交建面834万㎡，单周环比668%，单周同比-49%，平均溢价率4%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面27088万㎡，累计同比-30%；年初至今，中海地产、保利发展、建发房产、华润置地、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售环比上升，同比下降，一线城市同比表现更佳。本周（10.7-10.13）35个城市商品房成交合计349万平米，国庆后销售备案量提升，周环比+265%，周同比-5%。其中：一线城市周环比+221%，周同比+10%；二线城市周环比+289%，周同比-7%；三四线城市周环比+214%，周同比-32%。
本周二手房成交同环比均上升，成都等二线城市市场较好。本周（10.7-10.13）15个城市二手房成交合计224万平米，国庆后销售备案量提升，周环比+4449%，周同比+41%。其中：一线城市周同比+14%；二线城市周同比+51%；三四线城市周同比+23%。
房地价的双限有望打开，商品房逐渐市场化。背景：①2023年1-9月全国300城土地供应累计同比-32.8%，土地成交累计同比-33.2%；三季度以来土拍溢价率回落到4%-5%，流拍率重新上升至20%左右。②2023年9月以来高能级城市已陆续取消限购限售。目前合肥11月2日出让的6宗宅地地块未显示上限价格；济南取消10月18日和10月20日土拍的最高限价规则。我们预计后续土拍中对于房地价的双限有望陆续淡化或取消，商品住宅预计将更加市场化，回归商品属性，因此商品住宅的资产价值将更为凸显，有利于稳房价，稳当前较弱的收入预期，同时房企主体间的竞争将更加充分，拥有好区位、好配套、好品质的项目更受市场青睐。
9月居民新增中长期贷款改善明显。9月11日央行发布《2023年前三季度金融统计数据报告》，9月居民中长期贷款新增5470亿元，环比多增3868亿元，同比多增2014亿元，创下年内第二高值。主要原因：①8月底以来高能级城市陆续取消限购限售并加大信贷支持力度，9月35城新房成交面积环比+10.4%；②8月底中央发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》落实到位，据央行发布会：9.25-10.1期间有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元，目前降低存量房贷利率工作已基本接近尾声，有助于缓解居民提前还贷。
投资建议
随着8月底以来各地政策持续出台，9月销售已边际改善，居民新增中长贷创年内次新高，同时土地市场房地价的双限有望打开，商品房将逐渐回归市场化，房企间竞争将更加激烈，好区位、好配套、好品质的项目将更受青睐。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、绿城中国等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约