房地产行业周报：国庆销售表现平淡，百强销售继续探底

（以下内容从国金证券《房地产行业周报：国庆销售表现平淡，百强销售继续探底》研报附件原文摘录）
行业点评
国庆前一周A股地产、港股地产及物业板块均有所下跌。国庆周A股休市、港股地产及物业板块均有所下跌。国庆前一周（9.23-9.29）申万A股房地产板块涨跌幅为-2.8%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.2%，在各板块中位列第18。国庆周（9.30-10.6）A股休市；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.6%，在各板块中位列第8。国庆前一周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.5%，国庆周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.8%。
节前杭州十一批次土拍热度较高，土地市场整体仍延续低迷趋势。2023年第40周（9.25-10.1），全国300城宅地成交建面958万㎡，单周环比36%，单周同比-51%，平均溢价率5%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面25939万㎡，累计同比-29%；年初至今，保利发展、中海地产、华润置地、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。
国庆前一周新房销售环比回暖，国庆周新房成交备案有所延迟，数据尚未体现。国庆前一周（9.23-9.29）35个城市商品房成交合计511万平米，周环比+31%，周同比-34%。本周国庆周（9.30-10.6）35个城市商品房成交合计95万平米，周环比-81%，周同比-61%。
国庆前一周二手房成交同环比均下降，国庆周二手房成交备案有所延迟，数据尚未体现。国庆前一周（9.23-9.29）15个城市二手房成交合计159万平米，周环比-16%，周同比-8%。本周国庆周（9.30-10.6）15个城市二手房成交合计5万平米，周环比-97%，周同比-88%。
国庆整体销售表现平淡，不同城市分化明显。尽管8月9月以来从中央到地方的政策频出，各房企抓紧“金九银十”窗口加大营销力度，但整体来看，35个城市的日均成交面积较2022年国庆假期（10.1-10.7）及2019年国庆假期（10.1-10.7）仍分别下降17%和24%。分城市能级来看，一线整体表现强于二线，二线强于三四线。具体城市来看，上海、广州受推盘节奏等因素影响市场较为活跃；武汉、苏州、青岛等地在系列政策的支持下市场回暖。我们认为尽管8、9月份政策频出，但政策见效和信心改善仍需要等待一定的时间，目前“金九银十”成色稍显不足，市场尚未出现明显恢复，短期内更多城市仍将在供需两端继续出台支持性政策，以助力市场加快恢复。
“金九”成色不佳，百强房企销售累计同比跌幅继续扩大。2023年1-9月百强房企全口径销售46567元，累计同比-12%（较1-8月跌幅扩大2.3pct）；9月单月全口径销售4419亿元，环比+17%，同比-30%。9月单月看，各梯队同比均大幅下滑，环比较8月有所增长。TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额单月同比分别为-26%、-23%、-37%、-43%；前20房企中华发、建发、中海9月单月同比增速超过20%。从房企角度看，不同房企间分化延续，1000-2000亿梯队房企表现亮眼。1-9月多数房企累计同比增速减小，TOP20房企中仅华发、越秀、建发累计同比增速在30%以上。
投资建议
金九百强房企销售规模同比跌幅继续扩大，银十国庆假期销售开局表现较为平淡。市场尚未修复，不仅仍需等待前期系列政策见效，预计后续全国范围内更多城市更将出台系列支持性政策，加速市场恢复。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、绿城中国等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约