房地产行业第36周周报：二手房成交保持韧性，政策效应或逐步显现

（以下内容从信达证券《房地产行业第36周周报：二手房成交保持韧性，政策效应或逐步显现》研报附件原文摘录）
本周核心观点：2023年9月第2周，新房和二手房成交环比回落。8月中下旬新房成交持续环比回升，进入9月后新房成交面积有所回落，本周环比下降41%，同比跌幅扩大至26%。其中二线城市环比下降幅度较大。二手房成交保持较强韧性，本周环比小幅下降4%，同比增速上升至接近40%。其中二线城市二手房成交面积同比大幅增长。本周规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开。无锡、杭州、珠海等全国多地推进实施“认房不认贷”；青岛、大连等地调整差别化住房信贷政策。南京、天津、沈阳、大连等地限购政策放松。本周有广州、武汉、大连、绍兴、丽水等地完成土地出让。
重点政策解读：本周无锡、杭州、珠海等全国多地推进实施“认房不认贷”。自8月31日新政发布以来，四大一线城市已经相继实施“认房不认贷”，部分重点城市也调整了差别化信贷政策。本周包括无锡、杭州、珠海在内的更多二三线城市也宣布执行二套房认定标准新政，“认房不认贷”在全国范围内迅速落地实施。新政切实降低了购房者的购房成本与首付压力，有望释放住房市场需求潜力，提振房地产消费意愿，进而推动市场企稳回升。9月4日，南京市规划和自然资源局发布《关于进一步优化土地市场服务管理的通知》。通知涉及优化土地供应管理、降低企业资金压力、缩短开发上市周期三个层面共九条内容。我们认为土地管理政策调整，旨在进一步增强土地供应管理能力，为企业减压提速。2020年“三道红线”政策实施，叠加疫情期间全国房地产市场销量下滑，部分房企资金端承压，导致拿地与新开工意愿受阻。此次南京市出台政策包含合理确定土地出让金缴纳时间、提高土地开发速度、加快项目上市节奏等内容，我们预计有助于缓解房企资金压力，促进新开工面积企稳回升。继“认房不认贷”、“降低存量房利率”等重大二级市场政策调整后，一级土地市场政策端也有望持续调整优化，推动全国房地产市场平稳运行。
一周行情回顾：本周（2023/09/04-2023/09/10）申万房地产指数下跌1.10%，跑输上证综指0.57pct，在各类板块中位列第21/31，恒生地产建筑业指数上涨2.13%，跑赢恒生综指2.93pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：融创中国（163.83%）、中国恒大（132.73%）、融信中国（74.42%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：德信中国（-25.71%）、天房发展（-18.84%）、弘阳地产（-18.34%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨4.47%，跑赢恒生综指5.27pct，在各类板块中位列第1/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：恒大物业（15.94%）、新城悦服务（14.84%）、融创服务（14.29%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：合景悠活（-12.35%）、弘阳服务（-5.10%）、建业新生活（-4.33%）。
地产市场监测：本周（2023/09/02-2023/09/08）30个大中城新房成交面积160.39万平方米，同比下降26.03%，环比下降40.59%。15城二手房成交面积150.91万平方米，同比上升38.78%，环比下降4.46%。监测16个重点城市库存面积18182.60万平方米，环比上升0.38%，去化周期116.90周，较上周缩短0.52周。上周（2023/08/28-2023/09/03）100大中城市土地供应建面3884.19万平方米，同比下降26.37%，环比上升63.22%；土地成交建面1604.24万平方米，同比下降56.27%，环比上升19.12%；供需比上升为2.42，溢价率为5.62%。
房企融资情况：本周（2023/09/02-2023/09/08）房企境内新发债总额为60.00亿元，同比上升9.91%，环比下降55.72%；债务总偿还量为113.11亿元，同比上升54.78%，环比下降16.63%；净融资额-53.11亿元。
风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。