(以下内容从华福证券《房地产行业点评:政策落地提速,行业企稳可期》研报附件原文摘录)
投资要点:
中央定调,地方政策宽松加速。
8月25日中央定调:三部委联合印发通知,推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”,将此项政策纳入一城一策工具箱,供城市自主选用。8月30日地方落地:广州、深圳分别落地政策执行细则,广州政策执行时点为8月18日。深圳为8月31。
我们认为,在中央明确定调支持下,一线城市房地产需求政策有望持续改善。目前,一线城市中,上海、北京仍旧执行认房认贷政策,政策落地范围有望进一步扩大。
融资改善,第三支箭同步发力
8月30日,中国人民银行举行金融支持民营企业发展工作推进会。沪深交易所与民营房企代表签署《战略合作备忘录》。8月27日,证监会明确,房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。
我们认为,自上而下的政策定调下,融资环境持续改善,有利于龙头房企保持正常经营,优化资产负债结构,保持行业平稳。下半年以来,地产融资环境持续改善。7、8月,Wind统计房地产行业信用债净融资额连续为正,新增信用债发行规模1186亿,政策宽松逐渐向融资改善持续传导。
存量按揭利率调整推进加速
人民银行、国家外汇管理局8月1日召开下半年工作会议,指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率,支持房地产市场平稳健康发展。
我们认为,自上而下的积极引导,有望加速银行落地存量按揭利率调整落地。2017-2020年,高利率加点在目前房贷·利率下行环境下,仍旧存在较大利差,存量按揭利率调整,有望改善居民利差驱动下的提前还贷及二手房抛售行为,改善市场供需结构。
从政策宽松到细则落地,政策环境将从供需两端双方面扭转市场预期。三季度以来,房地产市场观望情绪明显,房企及居民预期政策背景下,推盘及购房决策延后。我们认为,多方面政策加速落地下,需求加速释放,地产市场有望企稳回升。建议关注重点龙头房企:保利发展、招商蛇口、滨江集团,以及区域型地方国企:浦东金桥。
风险提示:地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧