2023年中报点评：权益比上升归母净利改善，行业地位稳固市占率提升_股票频道

（以下内容从信达证券《2023年中报点评：权益比上升归母净利改善，行业地位稳固市占率提升》研报附件原文摘录）
保利发展(600048)
营收规模稳定增长，权益比上升归母净利改善。公司2023年上半年实现总营收1369.78亿元，同比上升23.71%，营收规模实现稳定增长主要由于公司结算节奏加快，上半年交付11.3万套，同比增长43%，上半年公司实现净利润150.67亿元，同比增长0.8%，公司净利润增速不及营收增速主要由于：1）毛利率持续承压下降4.26pct；2）投资收益规模同比下降58.47%。公司上半年实现归母净利润122.22亿元，同比上升12.65%，主要由于公司上半年结算项目权益比提升，上半年公司少数股东损益占比较去年同期下降8.6pct。
销售：稳居行业第一名，市占率持续提升。2023年上半年公司实现销售签约面积1383.09万平方米，同比上升5.8%，实现销售签约金额2368.21亿元，同比上升12.7%，市场占有率提升0.4pct至3.8%。公司持续发挥城市深耕优势，公司重点布局的38个核心城市的销售金额占比87%，同比提升8pct；销售金额超百亿城市达到6个，累计销售金额1123亿元，同比增长21%；上半年，公司在25个城市销售排名第一，46个城市排名前三。公司区域深耕效果持续凸显，上半年实现长三角销售金额777亿元，粤港澳大湾区销售金额570亿元。我们认为随着下半年政策持续落地，行业有望企稳复苏，公司有望凭借在一二线城市的深耕优势，受益于市场复苏，实现销售规模的进一步增长和市占率提升。
拿地：积极拿地补充土储，新增项目利润情况良好。上半年公司把握市场机会，积极补充土地资源，共拓展项目41个，总地价709亿元，同比增加17%；容积率面积385万平方米，同比下降7%，拓展均价18415.58元/平，较去年同期上升25%，拿地强度29.9%，较去年同期上升1.1pct。2023年上半年在38个核心城市拓展总地价和拓展面积占比分别为99%和95%，较去年同期提升9pct和21pct。上半年公司新增项目税前成本利润率平均超过15%，收益率良好，投资确定性强。公司2023年上半年在一线城市拓展金额占比37.5%，二线城市占比42.5%。截至2023年中，公司国内待开发土地储备5885.56万平，其中一二线城市占比近六成，土地资源丰富，土储结构较好。同时，随着行业销售逐步企稳，公司资金充裕，有望在2023下半年提升土地拓展力度。
融资：融资成本进一步下降，定增有望增强资本实力。公司三道红线保持绿档，扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，分别下降3.17和0.50pct，现金短债比为1.38。综合融资成本约3.73%，较年初下降19bps。公司拟募资不超过125亿元用于广州保利领袖海等14个项目和补充流动资金15亿元，目前已获得中国证券监督管理委员会同意注册批复，定增发行成功后有望1）扩大业务规模，提升市场竞争力。2）优化资产负债表。我们预计定增后公司现金短债比上升0.12，净负债率下降5.96pct，扣除预收款的资产负债率下降0.8pct，在不突破“三道红线”等监管要求的前提下，为公司进一步扩表释放空间。3）补充流动资金，缓解业务增长带来的现金需求压力。
盈利预测与投资评级：公司2023年上半年保持拿地节奏，在广州、上海、南京、合肥、厦门、成都等城市均新增拓展地块，未来有望受益于供给端分化实现销售持续增加，并且公司待结算资源丰富。因此我们预计公司2023-2025年EPS为1.77/2.11/2.49元/股，8月31日股价对应2023-2025年PE估值分别为7.92/6.62/5.61倍，维持“买入”评级。
风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期。地产行业销售下行幅度超预期，定增发行不及预期。公司房地产销售不及预期。