房地产行业研究：政策支持方向明确，高能级城市空间更大

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：政策支持方向明确，高能级城市空间更大》研报附件原文摘录）
事件
2023年7月27日，据新华网，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
点评
政治局会议定调后，住建部确认支持方向。当前房地产市场销售持续承压，2023年1-6月，商品房销售面积累计59515万方，累计同比-5.3%；6月单月，商品房销售面积13075万方，同比-18.2%；而7月至今新房高频销售面积同比-30.9%。住建部表示要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，此类措施我们在6、7月外发的《金融支持逐步落地，政策仍存优化空间》等报告已多次强调。
支持住房需求，高能级城市宽松空间更大。自2022年3月以来，多城市开启房地产需求侧的宽松支持，低能级城市四限政策基本已应放尽放，未来高能级远郊区域的限购限售预计将逐步落地。而从房贷利率上看，根据贝壳研究院数据，7月百城首套房贷利率平均为3.9%，同比下降45bp；二套房贷利率平均为4.81%，同比下降25bp；分城市能级看，一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%，三四线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4,80%，高能级城市首套房贷利率距下限仍有下降空间。从首付比例看，三四线城市包括部分二线城市已落地首套房首付比例20%、二套房30%，而一线和部分强二线城市的首付比例（尤其是二套房）仍高企，因而未来高能级城市预计将逐步实行“认房不认贷”，支持改善需求的释放。
做好保交楼，供给侧支持需到位。在房地产供给侧，已有多项措施落地，包括保交楼专项借款、“第二支箭”为民营房企债券发行提供增信支持、第三支箭支持涉房企业股权融资等。但房企（尤其是民营房企）现金流状况仍有压力，2Q23房企新增债券融资（含信用债和海外债）同比-28.9%，环比-48.9%。随着央行与金融监管总局发文“金融16条”延长期限，预计供给侧对行业的支持将加速落地，以时间换空间，化解行业风险。
投资建议
住建部提出要降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，而此类政策的宽松释放主要在一线和强二线等高能级城市。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、华润置地、招商蛇口、越秀地产、滨江集团等。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

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