房地产行业研究：供求发生重大变化，适时优化地产政策

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：供求发生重大变化，适时优化地产政策》研报附件原文摘录）
事件
2023年7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
点评
政治局会议首提房地产市场供求关系发生重大变化。房地产行业自1998年住房体制改革以来的20余年，已经经历了2008-2009年和2014-2016年两轮较大的政策宽松周期，本轮周期自2021年下半年起还在延续。而在历年历次的中央政治局，2023年7月首次提出中国房地产市场处于“供求关系发生重大变化”的新形势，此前有与之类似的提法是2015年12月的“要化解房地产库存”和2016年4月的“有序消化房地产库存”。在2014-2016年的上一轮周期中，除一线和三亚外其他城市限购均松绑，房贷利率下滑至4%左右水平且“认房又认贷”有优化；而当前房地产形势较2014年更为严峻，2022年商品房销售面积同比-24.3%，2014年同比-7.6%，民营房企违约事件频出，部分国企和混合所有制房企也面临资金压力，预计本轮在延续上轮部分宽松的基础上，支持范围或更广。
地产基本面持续承压，期待高能级城市政策优化。2021年下半年以来，房地产市场持续下行，2023年一季度经历短暂“小阳春”后，二季度持续回落。2023年1-6月，商品房销售面积累计59515万方，累计同比-5.3%；商品房销售额63092亿元，累计同比+1.1%；6月单月，商品房销售面积13075万方，同比-18.2%，商品房销售额13305亿元，同比-19.2%（追溯调整）；而7月至今新房高频销售面积同比-30.9%。在销售持续承压的背景下，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，在政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”后，预计各地在需求端的宽松政策将持续发力，我们在6、7月份外发的《金融支持逐步落地，政策仍存优化空间》等多篇报告中提及政策放松的预期：未来高能级城市支持置换改善需求、优化远郊限购等措施或有望出台落地。
积极推动城中村改造，协同宽松政策提振需求。2023年4月政治局会议中提出“积极推动城中村改造”，7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，此次会议再次强调，预计未来城中村改造将是地产新发展模式中的重要赛道。对标2014-2016年周期中棚改货币化去库存，当前城镇化率、居民杠杆等已发生较大变化，城中村改造对房地产投资和需求的提振或较为温和，与供求两端的宽松政策协同，促进房地产行业回归平稳发展状态，较难出现与房住不炒相悖的“暴涨”情况。值得注意的是，无论是未来政策宽松的边际变化，还是城中村改造的推进，都主要是在一二线城市和支持改善型需求方面，一二线和改善产品占比高的房企更加受益。
投资建议
政治局会议首提房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，预计后续高能级城市将逐步落地支持置换改善需求、优化远郊限购等措施；同时城中村改造和宽松政策的边际变化都主要位于一二线城市，推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、华润置地、招商蛇口、越秀地产、滨江集团等。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

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